四轮周期启动的政策主题词依次为“住房市场化”、“双率齐降”、“房地产市场化调控”、“稳增长”,当前已定调“稳增长”。

(1)第一轮周期:“住房市场化”。在2006年之前,房地产市场的宽松政策主要集中在2003年以前出台,1998年为抵御金融危机的影响,提振国内经济,国家将房地产行业作为新的经济增长点,以《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》开启了住房商品化的时代,然而,这也导致2003年后房地产市场呈现过热势头,虽然监管采取严管土地、调控需求手段控制房地产投机,但流动性过剩及供需失衡下房价仍持续上涨,这也是为什么即使2004年后陆续收紧房地产调控,但在2006年-2007年新建住宅价格指数同比增速仍往上涨。

(2)第二轮周期:“双率齐降”。 2008年,为对冲国际次贷危机对国内经济的负面影响,政府推出一系列扩大内需、拉动投资的经济刺激计划,实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,对房地产行业的调控方向也由限制转为刺激。是年9月,央行宣布“双率”(贷款基准利率、存款准备金率)齐降,年内5次下调金融机构贷款利率,开启本轮房地产宽松周期。

(3)第三轮周期:“房地产市场化调控”。受欧债危机的波及,2011年国内经济增速回落较快,经济下行压力下宏观调控向“稳增长”目标倾斜,强调“着力扩大内需”,是年,温家宝总理在天津调研强调“宏观政策预调微调”。2012年,央行进入新一轮降息、降准周期,超发的流动性再次推动房地产市场的周期上涨。2013年,新一届政府在中央政治局集体学习会上提出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”,标志着房地产市场化调控思路的确立,政府将弱化在房地产市场的行政干预。

(4)第四轮周期:“稳增长”。在第四轮周期启动前夕,政府提出中国经济“新常态”,经济发展从高速转为中高速增长,2014~2015年经济增速快速下台阶,连续两年未完成政府工作报告中的GDP增长目标,稳增长压力不断加大。2014年,“930房贷新政”下调首付比例、放松限贷等,标志着中央开启需求端全面放松,2015年3月、9月和2016年2月继续下调首付比例(后两次主要在不限购城市实施),同时央行多次降息降准,货币宽松叠加政府放松,购房需求迅速释放,但从2016下半年开始,政策坚持“房住不炒、因城施策、长效机制”,第四轮周期延缓结束。(5)当前定调:“稳增长”。2022 年政府工作报告指出,“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置,2022 年经济目标设定为5.5%左右”,明确“政策发力适当靠前,及时动用储备政策工具”等,着力稳定经济大盘,预计宏观财政货币政策仍将进一步发力,或对房地产行业的平稳发展提供重要支撑,为行业资金流动性恢复奠定基础。经济工作要坚持稳字当头,“稳地产”意图明确。回看我国房地产周期的启动前夕,基本都会呈现“以抵御经济下行、稳增长为政策契机,通过密集政策支持潮开启”的特点。

数据来源:Wind,2022年4月

笔者:南方基金指数投资部ETF基金经理 罗文杰,现管理南方中证全指房地产ETF(512200)、南方中证500ETF(510500)、南方沪深300ETF(159925)

风险提示:上述内容和意见仅作为客户服务信息,并非为投资者提供对市场走势、个股和基金进行投资决策的参考。本公司对这些信息的完整性和准确性不作任何保证,也不保证有关观点或分析判断不发生变化或更新,不代表本公司或者其他关联机构的正式观点。历史业绩不代表未来收益,基金投资需谨慎。

相关证券:
  • 南方房地产ETF联接A(004642)
  • 南方房地产ETF联接C(004643)
  • 南方房地产ETF联接E(010989)
追加内容

本文作者可以追加内容哦 !