我们将房地产行业大致分为商用地产与住宅、产业地产、旅游地产等三大板块。分析显示,纵然这三类房地产板块商业模式各有不同,但仍遵循“从扩张为王到稳健为王”的演化逻辑,从单纯靠“做大”的竞争模式转向靠“稳健适应、高质量”的竞争模式演变。
商用地产与住宅:从“高负债囤地”到“快周转”的商业模式。“快周转”最初的含义为“不囤地、不捂盘、快速销售”,这一模式旨在赚开发的钱而不是土地升值的钱,对立面是“高负债囤地”模式。这一模式的特点在于不涉及过多的杠杆操作,但同时也无法分享土地升值。2016年后半年,由于国家“去杠杆”政策实施,国务院提出“房住不炒”的定位,抑制资产泡沫,防范金融风险,商用地产与住宅开发企业从原来的“高负债囤地”迅速向“快周转”模式转换。
产业地产:从“产业为壳”到“产业为核”的商业模式。目前,“产业为壳”仍是主流的商业模式,所谓“产业为壳”,指的是“先房后产,以房养产”,在这一商业模式下,产业地产开发商可以通过产业新城、地产开发、产业投资等模式进行具体运营,整体仍以房地产业务为主要收入来源。当前,囿于拿地、融资的限制以及产业升级的迫切需求,“以产业之名行地产之实”的产业地产玩法正逐步被“产业为核”的商业模式所取代。
旅游地产:从“地产先行”到“文旅产业链”的商业模式。现有的旅游地产开发模式核心仍是“地产先行”,主要可分为四种:景点型、度假型、商业型、住宅型,各类开发模式分别依靠主题公园、度假村、酒店、景点开发地产。随着去地产化成为行业发展必然,部分旅游地产开发公司创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式,顺应经济发展需求与国家战略方向。
数据来源:Wind,2022年4月
笔者:南方基金指数投资部ETF基金经理 罗文杰,现管理南方中证全指房地产ETF(512200)、南方中证500ETF(510500)、南方沪深300ETF(159925)
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