【房地产系列研究】如何投资房地产行业？

综合房地产周期及商业模式分析，我们认为，一是政策周期是房地产周期的核心驱动因素，换言之，政策是房地产投资的“矛”，政策利好，则可攻。从历史上看，在利好政策出台后，房地产股票市场往往会领先做出反应，目前股市已率先看多；二是商业模式决定了公司是否“可投”，当政策之“矛”出击时，我们还需要找到一些行业内部稳健“可投”的公司，它们必须具备两个特点：估值低、经营稳，低估值是“盾”，低估值加经营稳是好的“盾”。从估值来看，以中信一级行业分类为参考，虽然近期房地产行业总体走红，但房地产行业本月初至今的市盈率为15.03倍，在所有行业中仍居较前分位。纵向来看，房地产行业近十年平均市盈率为15.41倍，当前市盈率总体低于行业历史水平，说明房地产行业低估值的优势依然具备。从经营来看，我们将从营运能力、盈利能力、偿债能力、现金流能力、分红能力等维度，结合相关的财务分析，判断公司的稳健程度。配合好政策这根“矛”和估值这个“盾”，才能保证标的稳健地跟随政策进行估值修复，力争获取收益。

数据来源：Wind，2022年4月

数据来源：Wind，2022年4月

笔者：南方基金指数投资部ETF基金经理 罗文杰，现管理南方中证全指房地产ETF（512200）、南方中证500ETF（510500）、南方沪深300ETF（159925）

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