房地产在松绑

文 | 周天财经

周天财经 原创出品

一些微妙的信号正在释放。

5 月 22 日凌晨，武汉经开区宣布全面取消住房限购政策，不过这条消息仅仅存在了一个晚上，在当天上午九点前就已在官方微博上消失。情形颇有些类似南京的政策一日游。

同一天下午的「湖北发布」公众号上，则发布了「二孩三孩家庭可在武汉限购区域购买第三套房」的最新政策调整。

武汉只是最近一大批放松楼市管控的城市之一，根据中原地产研究院统计，5 月截至 20 日，累计已经超过了 56 座城市发布了稳楼市政策接近 60 多条，4 月份也有 66 座城市出台政策。

从具体内容上看，组合拳包括但不限于为多孩家庭增加名额、放松限购限贷限售、甚至直接降低首套、二套首付比例等政策，力度不可谓不大，调整的城市中还包括了如杭州、成都、长沙等新一线城市。

自「房住不炒」被反复强调以来，如此密集地政策松绑尚属首次。三月份开始，以郑州为代表的一批二三线城市对「四限」（限购、限贷、限售、限价）进行了实质性调整，现在这种全面松绑态势在大大提速。

房地产之于中国经济的重要性无需多言，这个行业蓄积了巨量的国民财富，关联着上下游数十个产业，同时也是地方财政的重要支柱。新一轮松绑之下，这两年低迷的房产市场会回到增长的单行道吗？

01 稳地产就是稳民生

如果说一季度各地对「四限」的调整还普遍抱有一种「先行先试」的试探心理，那么随着近期全国房贷利率下限下调以及 LPR 五年期及以上报价从 4.60% 下调 15 个基点至 4.45%，可以说给楼市「松绑」已经自上而下达成一致。

这项调整所影响地不仅是企业的中长期贷款利率（当然包括房企），也直接与个人住房贷款利率相挂钩，根据中金测算，本次下调预计节省房贷利息支出年化约 570 亿元，稳地产信号非常明确。

以成都为例，2021 年还是 6.13% 的首套房利率，但是 2022 年年初，就调低到了 4.6-4.9 之间，近日的此轮下调，可能还会调低少许，半年之差，利率相差近 2 个点。

是到了必须稳地产的时候了。

Wind 数据显示，今年 1-4 月房地产开发投资同比增长 -2.7%，新开工面积同比增长 -26.3%，这一增速不但是历史新低，也是排除了 2020 年初始疫情期间冲击，中国进入商品房时代二十多年以来首次出现负增长。

从价格上看同样有些令人担忧，国家统计局数据显示 4 月份，70 城新房价格环比下降城市有 47 个，较 3 月份增加 9 个，二手房价环比下降城市有 50 个，较上月增加 5 个，几乎只有少数一线和新一线城市仍在保持房价缓增。

这在很大程度上解释了当降息政策释放后，大批二三线城市迅速对「四限」进行了实质性放松。

物理学告诉我们，惯性与质量成正比，对于十万亿体量的房产市场而言也是如此：趋势一旦形成，就很不容易在短期扭转。一定的政策前瞻性就成为必要之举。

天风证券研究认为，房产从供需两端都进入到去杠杆时代，购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变，房企开发商对商业开发的毛利率水平长期预期也已调整，综合人口周期和目前已经相当高的城镇化水平来看，刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求有较大的不确定性。