2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以后,其基调一直保持不变,但每个时间段地产行业面临的情况是不一样的,相应措施也稍有不同。

2016年,三四线城市面临高库存问题,当时通过棚改货币化等方式加速库存去化。当前地产环境有了新变化,市场面临销售、投资、新开工等全面下滑的情况。4月29日政治局会议提出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”。在坚持房住不炒基础上,强调解决需求端问题,支持刚需和改善型需求,促进房地产市场平稳发展。

近期房地产政策解读

近期的房地产调控,不同以往的是主要通过因城施策的方式进行调控。

2021年12月以来,地方需求端改善政策出台频次明显增多,2021年12月共计28次,2022年1月共计21次,2022年2月与3月均出台26次,而22年4月则达到历史新高的51次。政策力度在不断增加,出台相关政策的城市能级也在持续提升,需求端改善向一二线城市传导。但从近期销售数据来看,未能改变市场下行趋势。

随着地方政府主观能动性的进一步提升,政策影响即将由点及面,预计未来一段时间更多的城市将会调整房地产政策,保证房地产市场的平稳有序发展。

近期房地产市场数据解读

叠加疫情影响因素,4月地产数据总体延续下行趋势。

(1)销售情况 4月房屋销售面积同比-39%,较3月(-17.7%)进一步下滑。4月商品房销售金额-46.6%,较3月(-26.2%)进一步下滑;销售均价-12.5%,环比继续下降。虽然不断有城市调整地产政策,但受疫情、居民收入预期变弱、住房交付等多因素影响销售仍低迷,复苏仍需时间。

(2)投资情况 4月份房地产开发投资-10.1%,较3月(-2.4%)显著下降。施工面积-38.7%,较3月(-21.5%)继续下滑。4月新开工面积-44.2%,较3月(-22.2%)继续下滑。竣工面积-14.2%,较3月(-15.5%)略有改善。由于销售、拿地疲弱,投资端下行的趋势可能仍会延续。

(3)土地市场 4月土地购置面积-57.3%,较3月(-40.9%)环比继续下行。销售疲弱、房企资金压力大,均制约了土地市场。

(4)房企资金 4月房地产开发企业到位资金-35.5%,较3月(-23%)继续下行,房企资金压力仍严峻。

房地产企业的运行情况

(1)收入和利润 2021年板块营收持续增长。房地产板块收入增速9.0%。扣非后归母净利同比却大幅下滑,呈典型的“增收不增利”特征,主要为行业毛利率回落、资产减值占比提升、少数股东损益占比提升等因素影响。

(2)行业分化加剧 按公司性质划分,2021年74家国企总体实现盈利,国企总体实现盈利1,088亿元(同比下降27%),51家民企总体实现净亏损,民企总体实现净亏损668亿元(2020年总体实现盈利573亿);

按“三条红线”档位划分,2021年末位于“绿档”的房企2021年总体实现盈利1,042亿元(同比下降20%),其他档位的房企总体实现净亏损622亿元(2020年总体实现盈利774亿元)。

(3)融资环境 受“三道红线”监管及2021年以来部分房企债务违约影响,市场融资环境严峻且分化加剧,全年15家重点房企融资净额同比下降90.7%。头部以外的房企融资环境更为艰难,A股上市房企融资净额自2006年以来首次出现大幅净流出。2022年第一季度重点房企融资净额同比下降32.8%,行业整体融资仍为净流出状态。

(4)市场端展望 从统计局每月销售面积看,自2021年7月商品房销售同比增速转负,目前已连续10个月份负增长,而且4月份负增长近40%。由于均价下跌,4月份销售金额-46.6%,创下本轮下行幅度的新低。其中,3月份开始的疫情对4月份销售影响很大,部分地区完全基本停止了销售。随着疫情的缓和,以及后续基数效应的影响,预计单月销售同比增速会在下半年逐步转好。

从房地产开发投资数据来看,过去几年增长平稳,2019-2021年增速分别为9.9%、7.0%、4.4%,增速呈下降趋势,但投资维持高位。今年以来房地产开发投资明显下行,4月份房地产开发投资-10.1%,1-4月累计投资转负。考虑到1-4月拿地大幅下降,以及销售偏弱,开发投资在二季度将继续下行,预计下半年企稳。

房地产板块估值解读

单纯从PB估值的角度来看,目前地产板块的估值处于历史底部区域。

但从基本面看,目前地产公司面临的压力是前几轮周期不曾遇到的,尤其是民企地产公司,基本面的压力更大。行业内公司之间分化也非常大,行业估值参考意义有限。更多需要从自下而上的角度去看公司本身的经营情况。

房地产市场的展望

(1)行业周期 政策周期已经全面转向稳定地产需求,今年政策环境会持续向好,未来也会看到政策持续加码以实现地产行业平稳发展。行业基本面角度,下半年可能会迎来行业复苏,但考虑到居民杠杆率、房价、收入预期等因素,复苏力度可能较弱,一二线城市有望率先复苏。此种情况下,行业整体环境依旧较好。

(2)行业结构 目前,民营房地产企业处于收缩状态。在结构上,国企央企市场份额将会有比较大的提升,部分国企背景的地产可能会有不错的机会。



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