投研视点｜房市何去何从？

2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以后，其基调一直保持不变，但每个时间段地产行业面临的情况是不一样的，相应措施也稍有不同。

2016年，三四线城市面临高库存问题，当时通过棚改货币化等方式加速库存去化。当前地产环境有了新变化，市场面临销售、投资、新开工等全面下滑的情况。4月29日政治局会议提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。在坚持房住不炒基础上，强调解决需求端问题，支持刚需和改善型需求，促进房地产市场平稳发展。

近期房地产政策解读

近期的房地产调控，不同以往的是主要通过因城施策的方式进行调控。

2021年12月以来，地方需求端改善政策出台频次明显增多，2021年12月共计28次，2022年1月共计21次，2022年2月与3月均出台26次，而22年4月则达到历史新高的51次。政策力度在不断增加，出台相关政策的城市能级也在持续提升，需求端改善向一二线城市传导。但从近期销售数据来看，未能改变市场下行趋势。

随着地方政府主观能动性的进一步提升，政策影响即将由点及面，预计未来一段时间更多的城市将会调整房地产政策，保证房地产市场的平稳有序发展。

近期房地产市场数据解读

叠加疫情影响因素，4月地产数据总体延续下行趋势。

（1）销售情况 4月房屋销售面积同比-39%，较3月（-17.7%）进一步下滑。4月商品房销售金额-46.6%，较3月（-26.2%）进一步下滑；销售均价-12.5%，环比继续下降。虽然不断有城市调整地产政策，但受疫情、居民收入预期变弱、住房交付等多因素影响销售仍低迷，复苏仍需时间。

（2）投资情况 4月份房地产开发投资-10.1%，较3月（-2.4%）显著下降。施工面积-38.7%，较3月（-21.5%）继续下滑。4月新开工面积-44.2%，较3月（-22.2%）继续下滑。竣工面积-14.2%，较3月（-15.5%）略有改善。由于销售、拿地疲弱，投资端下行的趋势可能仍会延续。

（3）土地市场 4月土地购置面积-57.3%，较3月（-40.9%）环比继续下行。销售疲弱、房企资金压力大，均制约了土地市场。

（4）房企资金 4月房地产开发企业到位资金-35.5%，较3月（-23%）继续下行，房企资金压力仍严峻。

房地产企业的运行情况

（1）收入和利润 2021年板块营收持续增长。房地产板块收入增速9.0%。扣非后归母净利同比却大幅下滑，呈典型的“增收不增利”特征，主要为行业毛利率回落、资产减值占比提升、少数股东损益占比提升等因素影响。

（2）行业分化加剧 按公司性质划分，2021年74家国企总体实现盈利，国企总体实现盈利1,088亿元（同比下降27%），51家民企总体实现净亏损，民企总体实现净亏损668亿元（2020年总体实现盈利573亿）；

按“三条红线”档位划分，2021年末位于“绿档”的房企2021年总体实现盈利1,042亿元（同比下降20%），其他档位的房企总体实现净亏损622亿元（2020年总体实现盈利774亿元）。

（3）融资环境 受“三道红线”监管及2021年以来部分房企债务违约影响，市场融资环境严峻且分化加剧，全年15家重点房企融资净额同比下降90.7%。头部以外的房企融资环境更为艰难，A股上市房企融资净额自2006年以来首次出现大幅净流出。2022年第一季度重点房企融资净额同比下降32.8%，行业整体融资仍为净流出状态。

（4）市场端展望 从统计局每月销售面积看，自2021年7月商品房销售同比增速转负，目前已连续10个月份负增长，而且4月份负增长近40%。由于均价下跌，4月份销售金额-46.6%，创下本轮下行幅度的新低。其中，3月份开始的疫情对4月份销售影响很大，部分地区完全基本停止了销售。随着疫情的缓和，以及后续基数效应的影响，预计单月销售同比增速会在下半年逐步转好。

从房地产开发投资数据来看，过去几年增长平稳，2019-2021年增速分别为9.9%、7.0%、4.4%，增速呈下降趋势，但投资维持高位。今年以来房地产开发投资明显下行，4月份房地产开发投资-10.1%，1-4月累计投资转负。考虑到1-4月拿地大幅下降，以及销售偏弱，开发投资在二季度将继续下行，预计下半年企稳。

房地产板块估值解读

单纯从PB估值的角度来看，目前地产板块的估值处于历史底部区域。

但从基本面看，目前地产公司面临的压力是前几轮周期不曾遇到的，尤其是民企地产公司，基本面的压力更大。行业内公司之间分化也非常大，行业估值参考意义有限。更多需要从自下而上的角度去看公司本身的经营情况。

房地产市场的展望

（1）行业周期 政策周期已经全面转向稳定地产需求，今年政策环境会持续向好，未来也会看到政策持续加码以实现地产行业平稳发展。行业基本面角度，下半年可能会迎来行业复苏，但考虑到居民杠杆率、房价、收入预期等因素，复苏力度可能较弱，一二线城市有望率先复苏。此种情况下，行业整体环境依旧较好。

（2）行业结构 目前，民营房地产企业处于收缩状态。在结构上，国企央企市场份额将会有比较大的提升，部分国企背景的地产可能会有不错的机会。

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