记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐


在群雄割据的大湾区旧改市场,一家外地房企的扩张轨迹愈发显著。


5月5日,广州2022年首批集中供地收官,17宗地块成交,1宗流拍,成交总金额合计341.4亿元


本次集中供地,依然是国企和央企扎推,仅有两家民企竞得地块。一家为广州兰园控股,另外一家就是大华集团


大华集团为上海老牌房企,凭借着本地优势,曾在上海拿下多个重要旧改项目。2018年,大华集团以底价11.63亿元摘得广州番禺宅地,并成立了大华集团(广州)投资有限公司首次进入广州


地价低,利润率高,城市更新项目受到房企的青睐,在广东拿下旧改项目的本地企业也不少。大华集团虽然拥有30逾年的经验,但彼时在华南地区是一个新鲜面孔。


出乎意料的是,此后两年时间,大华集团在大湾区获得了15个城市更新项目,发展势头不输本地房企。


布局大湾区


5月5日上午10点,大华集团以13.28亿元的底价,拿下广州增城朱村地块,折合楼面价为8963元/平方米。


该宗地块为商住用地,规划建设用地面积为4.62万平方米,建筑面积≤148159, 容积率≤3.2。

项目周边生活配套不多,住宅项目不少。其中,汇港威华国际、广铝荔富湖畔、万科春风十里等项目在售,均价约1.3-2.3万元/。以此为参照,大华集团新拿下的地块拥有不小的利润空间。


根据出让公告,该地块要求竞得人须在交地之日起12个月内,完成项目所有立项、环评、规划等手续并开工建设,项目须在交地之日起36个月内竣工。项目须采用装配式建筑的建造方式。


此外,朱村地块要求竞得人须按规划要求,承担地块范围外南侧绿化广场的建设任务,土地由政府提供,建成后无偿移交政府。

来源:中指研究院

近几年,大华集团在大湾区的存在感越来越强。


2020年1月,大华集团对外披露,已经在大湾区的5个城市(广州、惠州江门、珠海、佛山)中获得15个城市更新项目


彼时,大华集团管理层表示,有意“双中心”发展,在上海和广州设立双总部。


城市更新项目在不同地区有不同的“门道”和模式。上海的城市更新项目多以政府为主体推动,广州的旧村改造多以村为主体推动。


在广州,增城朱村是大华的重要投资版块。2019年10月份,大华集团耗资14.74亿元夺得朱村街朱村站宅地


2019年12月,大华集团成为增城朱村街山田村改造项目的合作企业,投资63亿元。


2021年6月,大华集团正式通过增城朱村村经联社的表决,成为朱村村更新改造项目的合作企业,总投资金额71亿元。此次广州集中供地,大华再度拿下朱村地块。


爆发性拿地


大华集团前身为上海市宝山区大场镇集体企业,董事长金惠明通过改制取得控股权,逐步将其变成家族企业。

大华集团董事长金惠明 来源:大华集团

凭借着本地积累,大华集团将宝山区多个重要旧改项目收入囊中。


其打造的首个项目是位于上海宝山区的大华社区,占地面积达350公顷,奠定了这家公司接手旧改项目、开发大盘的基调。


大华集团在上海的标杆项目还包括大华锦绣华城(原浦东六里现代生活园区,占地3.3平方公里)和大场老镇改造社区(大华新界,占地2.5平方公里)。上述三个项目总计约25万居住人口。


2007年,大华集团试图收购大连金牛40.67%股权,实现在A股借壳上市无果,此后便陷入沉默,甚至很少和其他房企合作。


直到2017年,大华一改低调作风,开始爆发性拿地。


2017年,大华在云南拿地超3000亩,先后开发5个项目。2018年,大华进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等六座城市。


2019年,大华接连发力,进军广东江门、山东德州、徐州、苏州咸阳、天津、兰州等城市。


中指研究院的数据显示,2019年—2020年,大华集团拿地总额分别为327亿元、198亿元


2021年,大华集团权益拿地金额260亿元,权益销售额约570.7亿元。其拿地销售比为45.56%,超过拿地销售比40%红线5.56个百分点,拿地相当积极。


不过,高调扩张之下,大华集团的负债规模逐年攀升。债券年报显示,2017年~2020年,其负债总额分别为439.5亿元、632.6亿元、927.4亿元、1212.9亿元,年复合增长率达40.27%。

据克而瑞的数据,2021年,大华集团实现销售金额559.9亿元,位列百强房企第51位


时间来到2022年,华南昔日的旧改大户们,有的正忙着还债,大华则持续加码。这条上海“过江龙”,欲在大湾区搅动风云。

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