摘要：溜溜老师的投教课
大家好，我是基金经理刘自强，大家也可以叫我大不溜先生。
今天是溜溜老师的第五堂投教课，没有看过前四堂课的同学可以在文末点击链接回顾。这一堂课，我想跟大家聊聊投资房地产还是股票/基金的事儿。
在中国谈投资理财，有一个方向是绕不过去的，那就是房子。
中国人的家庭财富，估计八九成都是放在房产上的。资金还有富余的家庭，会把钱拿出来理理财。理财如果赚了钱用来干嘛？当然是换个更好的房子。
所以，房子才是我们中国人最重要的消费品和投资品。
我前面说，A股市场是一个很值得投资的市场，那是没跟房子比。在过去的二十来年里，投资房产的收益应该是远胜于A股。房产投资复合收益率高、回撤小、天然带杠杆，可以说没有比这更好的理财了。
但是，过去的经验是不是会一直持续下去呢？
我其实有个朴素的思想，就是大家对一个资产一旦开始拍市值，它的价值就已经开始脱离市场的合理区间了。我们说一个股票便宜，一般是看PE、PB，但是热门股票炒到后面，这些估值就高得没法看了，于是大家就描画一个想象空间，直接拍个市值。这个业务起码千亿，那个空间起码万亿。
在2015~2016年的房价大涨后，核心城市的开始出现一个类似现象，就是不看单价，看总价。三房2000万，两房1000万，郊区600万。这说明，核心城市的房价已经开始脱离普通人的收入与积蓄承受的极限。
从我自己的感受来说，那以后5年时间，上海的房价大约上涨了30~50%（这个涨幅主要集中在20~21年，8万左右的房子涨到11~12万。不过学区房例外，基本超过了100%）。拉长来看，年复合收益率其实并不算高，
而房价总价上去后，杠杆这个优势也在减弱。对普通家庭来说，就算可以拿到3成首付的贷款，1000万的房子就要贷700万元。就算贷最长的30年，月供也接近4万块。工薪阶层根本承受不起。如果杠杆降低到1.5倍到2倍，乘以房价涨幅，5年的收益大概就是60~100%。再扣除税费，年化已经跑不过基金的复合收益了。
所以我自己是觉得，未来最好的理财方向会属于股票和基金，而房价会更多表现为一个稳步小幅的上涨。
但是在某些阶段，比如说，连续几年滞涨后（2020年）；或者突发性的内外部因素导致需要刺激经济，这种时候，房价就可能在某一两年出现较大幅度上涨。由于房价现在总价太高，这种短时间的较大上涨一般人都承受不了，所以一定要有一个风险意识，需要买房、换房的就要抓紧。不要等车开了才开始着急。
当然，本人坚决拥护“房住不炒”的政策，并不是推荐大家去投资房产。从概率上来说，我认为股市在今年下半年或者明年初会出现非常好的投资机会，这个收益在将来应该是会比房产要高的。只是对于短期有合理需求的家庭来说，目前是一个非常值得重视的买房窗口期，但请千万不要说：基金经理都不看好市场，不推基金推房产了，我可没这个意思啊。
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【溜溜老师的投教课2】自信一点，A股才是成熟市场！普通人投资A股的最佳策略是……
【溜溜老师的投教课3】答应我，别再用零花钱投资了！股市和基金都需要这样的钱
观点更新时间：2022.6.14
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