上半年千亿房企仅剩8家，稳增长下的房地产纾困政策何时见效？

2022年以来，我国经济面临着国内外两大挑战，一方面是新冠疫情在国内的反复，面对继2020年年初以来的国内第二波疫情高峰，经济受到严重的冲击；另一方面是全球地缘政治紧张，俄乌冲突爆发，美国进入货币紧缩周期，国际形势紧张。房地产行业在国民经济发展中具有基础性和先导性地位，年初以来国内外经济动荡的加剧对房地产行业的影响深远。

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2022年上半年房地产下行趋势明显，6月显现复苏迹象

从销售端来看，根据克而瑞地产研究中心发布数据，2022年上半年房企销售排行榜中，“千亿房企”仅剩下8家，其中碧桂园（02007.HK）、保利发展（600048.SH）、万科地产（000002.SZ）占据前三。与2021年上半年对比，销售额千亿的房企减少了12家，第一名和第三名仍然是碧桂园和万科地产，但2021年上半年销售额第二的恒大地产（00708.HK）已经倒退到第44名。“百亿房企”的阵容也由去年的124家快速缩减至83家。

TOP100 房企2022年1-6月份累计实现销售操盘金额30564.6亿元，较去年的61499.1亿元同比降幅高达50.3%；6月单月业绩规模环比大幅增长61.2%至7329.7亿元，6月份同比跌幅略有收窄。其中“千亿房企”碧桂园、保利发展、万科地产以2469.9亿元、2102.0亿元和2096.1的销售额占据榜单三甲，但较企业2021年的业绩均出现较大程度的下滑；碧桂园的销售额同比下降了42.08%；保利发展同比下降26.25%；万科地产同比下降40.92%。

克而瑞地产指出，规模房企上半年业绩目标的完成情况并不乐观，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。房地产市场上半年整体下行压力较大，市场观望情绪浓厚。

（数据来源：克而瑞地产研究，满股经纶整理）

投融资方面，2022年1-5月全国房地产开发投资完成额为52134亿元，同比下降4%，跌幅较前四个月扩大1.3个百分点。单月份来看，5月份房地产开发投资完成额为12979.69 亿元，同比下降7.80%，环比上升13.96%。虽然环比回升，同比降低缩小，但是房地产投资增速整体仍呈下降趋势，企业开工意愿未恢复，拿地意愿低，整体情绪较为低迷。

同时，行业风险尚未出清，企业融资规模明显下滑。根据克而瑞地产数据，2022年上半年行业规模房企单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，降幅均超过了50%。

2022年下半年、2023年和2024年，企业还将迎来几波债券到期高峰，体偿债压力较大。其中今年7月份房企债务到期金额为830亿元，为下半年偿债的最高峰，后续规模逐渐下降，整体低于7月份。而下半年未出险房企中，保利地产和金地置业（600383.SH）的偿债规模最高，为116亿元和95亿元。

去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，加大力度出清库存，同时民企暴雷不断，复工复产困难进一步打击企业拿地意愿，去年二三轮及今年第一轮集中供地中均以国央企及地方城投为主。

（数据来源：克而瑞地产研究，满股经纶整理）

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下半年复苏速度有望提速，去库存为市场主旋律

总结上半年房地产市场的表现数据，房地产下行下压力大。“暴雷”打击购房者的消费信心；市场预期转跌，消费者观望情绪浓厚；同时疫情反复增加了不确定性，居民的收入预期降低；多种综合因素下导致房地产销售端疲软，上半年“千亿房企”仅剩8家。

销售端表现不佳传导至供给端，大部分房企业绩目标不及预期，企业去化压力放大，同时随着2022年下半年偿债高峰到来，多数企业流动性压力持续，资金链紧张的民企均以去库存策略为主，拿地意愿降低，导致房地产投融资规模在整体呈下降趋势。

作为我国经济发展的主导性行业，房地产是宏观经济稳定的压舱石，可以说在国家“稳增长”的政策下，就是要稳定房地产。要实现中国2022年5.5%的GDP目标增速，房地产行业仍是重要抓手。

为保持房地产市场的平稳有序，维护房地产的良性发展，2021年下半年以来国家出台了一系列的房地产纾困政策，货币政策主动作为加大实施力度，持续降准、降息纾困实体经济；全国多地因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。但在国际形势动荡叠加国内疫情反复的双重打击下，中国经济仍然面临较大的下行压力。从上半年房地产各项数据表现来看，国家实施的一系列纾困政策效果并不明显。

但值得注意的是，尽管上半年房地产市场整体呈下行趋势，从月度表现来看，6月份房地产供求有所放量，同比跌幅明显收窄，市场已有复苏的迹象。

展望下半年，结合上半年的政策信号，几乎可以确定的是房地产政策将持续加码，以支持企业合理融资要求，帮助行业尽快回血，房地产市场的复苏速度将提速。但政策回暖的传导落地到市场真正企稳需要时间，下半年的市场焦点或将从“政策什么时候实施”到“政策效果什么时候显现”转变。在市场缓慢复苏的过程中，去库存将是2022年房地产市场的主旋律。