行情追踪0719｜地产面临的短期问题和中长期看法

最近几年房地产表现不理想。特别是今年地产销售数据很差，很多人担忧房地产行业。房地产目前面临的可能是一个重要的转折点。

面对今年预期内偏差的地产数据，不少人都预测可能会有较强力支持政策出来，但是似乎每次政策都不达预期。这背后的原因，很可能是因为目前这个转折点可能与历史上任何一次地产转折点斗不一样。

过去有句俗话，叫“房价永远涨”。即使是次贷危机的房价大跌，最后仍然转涨。在背后支撑这句话的，其实是过去几十年中国经历了一次前所未有的城市化。

但是现在事情在发生变化。根据2020年的人口普查显示，中国的城市化率已经接近65%，和前一次人口普查相比，城市化速度非常快，每年增加1.4个百分点。未来或不太可能继续保持这个速度。

实际上，根据社科院最新《人口与劳动绿皮书》预测，中国城市化率将在2035年左右达到峰值，大概是75~80%，这个数据意味着接下来城市化将大幅减速，平均速度大约只有过去10年平均速度的2/3。

所以目前地产问题的可能还是中国的第一阶段城市化进入尾声，需求骤降，因此不太可能用传统政策。

目前行业遇到的困难很大程度上在于城市化转型来的非常突然，行业中绝大多数公司并没有做好准备，仍以“高周转”等方式在传统轨道中前进。实际上如果按照上述计算，城市化速度减少1/3，相当于房地产行业的产能也将削减1/3，大量公司会被淘汰。

“潮水退去才知道谁在裸泳”，在行业高速增长阶段，看起来谁都可以成功。但是接下来必须看谁能在转型中活到最后，才能成功。

第一阶段城市化之后，第二阶段城市化即将开始。第二阶段城市化很可能是中小城市流向大城市或者大城市周边的城市群。针对这个阶段的发展，近年不断有新政策推出。行业中的企业先要完成痛苦的转型，才能够享受胜利的果实。

房地产行业可能是一个将永远伴随经济发展成长的行业。即使是几十年前就完成了城市化的最发达国家仍然有优秀的企业可以投资。

风险提示：鹏华基金本着勤勉尽责、诚实守信、投资者利益优先的原则开展基金投顾业务，但并不保证各组合策略一定盈利及最低收益，也不做保本承诺，投资者参与组合策略存在无法获得收益甚至本金亏损的风险。基金投资组合策略存在收益波动风险。基金投资组合策略的过往业绩不代表其未来表现，鹏华基金管理的其他组合策略业绩以及为其他投资者创造的收益并不构成本组合策略业绩表现的保证。因转入转出时间不同、相关基金交易限制、基金交易费用、组合调仓等原因，投资者持有的基金组合与基金投资组合策略所对应的标准组合之间可能存在差异，并由此可能导致业绩表现、风险特征等方面存在差异。因基金投资顾问业务尚处于试点阶段，存在因基金投顾机构的试点资格被取消不能继续提供服务的风险。投资者参与投资前，应认真阅读基金投资顾问服务协议、业务规则、风险揭示书、基金投资组合策略说明书等文件，在全面了解基金投资组合策略的风险收益特征、运作特点及适当性匹配意见的基础上，结合自身情况选择合适的基金投资组合策略，谨慎作出投资决策，独立承担投资风险。