134亿资金

上周五晚，中国恒大发布公告，披露了之前恒大物业134亿存款质押被银行强制执行的调查结果。原来，恒大物业这百亿资金是被拿去给恒大集团做抵押了。

恒大的公告披露了三笔存在的质押情况：

1、在2020年12月，恒大物业子公司以定期存款为第三方公司提供20亿担保，使得该公司从银行获得贷款，这笔钱最终转给了恒大集团。这笔钱恒大在2021年3月进行过归还，但之后又以相同的操作借出，最终在2021年9月到期后未能归还，被强制执行。

2、在2021年1月份、7月份及8月份期间，用相同的手法，恒大物业子公司以定期存款为第三方公司提供87亿担保，获得的贷款最终转给了恒大集团。也是类似，第一次借按期还了，但之后又以相同的操作借出，最终在2021年12月到期后未能归还，被强制执行。

3、在2021年6月，恒大向第三方借款27亿，用于支付集团对恒大物业子公司的应付款项。同时，恒大物业子公司以27亿定期存款为第三方公司提供担保，使得该公司从银行获得贷款。所以搞了一圈之后，原本是恒大集团要支付给恒大物业27亿，变成了恒大业务欠银行27亿，最终质押的存款又被强制执行。

朋友们看不懂没关系，两句话总结，恒大出现资金流动性危机之后，恒大物业就被拿来当母公司的“续命金丹”。

之前有个朋友来问我怎么看物业股，我就跟他说过，在机构圈子里所有人都非常担心一个问题，母公司如果炸雷了，那么旗下物业股可能也会跟着中招。这也就是为什么国企地产旗下的物业股普遍40倍PE，民营地产旗下的物业股只有20倍甚至10倍以下的PE估值，都怕炸雷

用我以前经常跟你们说的话就是，表面看还光鲜亮丽，内里却已经破烂不堪，这种低估值资产就是“低估值陷阱”了。

由于其他房企还没有相关报告，我就不多叙述了，以免让别人找上门来了。但大家可以去观察一下除了恒大物业之外的物业股，在7月以来就又大跌了一波，显然是有一些聪明资金嗅到了空气中弥漫的血腥味，提前跑路了。

数据来源：Wind

6月底我给大家分享了万科董事长郁亮的观点，地产行业基本面到底了《到底了》，虽然这个月新发生了各地断供的情况，行业基本面又有进一步恶化，但我对地产行业的投资观点依然没变

地产行业基本面已经见底了，有估值修复的空间，但这是一个比较缓慢的过程，不会像隔壁光伏新能源车那样两个月给你涨50%，买了得有耐心等。房地产行业的发展逻辑已经发生了根本性改变，不要指望能够回到以前的增速，地产行业不再是景气赛道了。

未来的地产行业依然值得投资，只是地产行业不再是一个高速增长的行业了，我们投资的时候不要去把它当成光伏新能源车军工这样来买。但我们可以期待地产行业持续稳定经营，提供持续稳定的投资回报。

不过经过这一轮地产行业的出清，过去高杠杆运营的商业模式将不再适用。其次，随着人口拐点的到来，地产行业未来很难有大的爆发量了。如果参考海外公司的经验，未来房地产公司建房子卖的业务会逐步减少，逐步会转化去做一些存量运营类的业务。

从中短期维度来看，过去几年整个房地产产业链低迷进入困境，主要是政策打压房地产行业导致的。但是从长期来看，除了政策打压之外，房地产企业最大的问题还是本身需要商业模式转型。

与地产行业相比，建材行业本身的成长性还不错，而且企业之间的经营差异是很明显的。即使未来房地产行业市场逐渐萎缩，建材行业也可以通过国产替代获取更多的市场份额，利润依然能够不断增长。如果进一步看建材龙头公司，无论是从产品的研发，成本的控制以及的行业的口碑，施工的稳定性，它比同行都是显著要强。

家电行业也是类似，即使未来房地产行业市场逐渐萎缩，家电行业也可以通过出口抢占更多海外市场份额，利润依然能够不断增长。如果进一步看一些细分领域，特别是低渗透率的赛道，比如集成灶，成长速度还会更快。小家电，则要具体看特色品类了，前两年是扫地机器人爆发，最近是空气炸锅比较火。

不会选股的朋友，可以关注家电ETF（561120）、建材ETF（516750）

家电和建材两大行业里面不少公司去年都受到了材料费和运费的影响，增收不增利。虽然今年房地产行业的需求恢复的比较缓慢，肯定会影响家电和建材的需求，但是相比需求而言，过去两年成本对它们的压制更大。

考虑到今年地产行业可能还会受到反反复复的鬼故事影响，大家在配置家电和建材的时候不要用过高的仓位，以免一段时间不涨影响投资心情，而更重要的是应该考虑使用网格策略搭配，这样还能获取更多一些超额利润。

数据来源：Wind

数据来源：Wind

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