房地产板块，何时才能困境反转？

股市作为经济晴雨表，在房地产板块上的预示作用，貌似尤为提前。房地产调控政策的威力，尽管在现实生活中，直到去年才开始集中显现，但在股市中却早已埋下伏笔。

以申万一级房地产行业为例，2015年大涨44.85%，同期沪深300仅上涨5.58%。蓦然回首，那时已是历史至高点，随后便以45度斜角一路下跌。过去六年时间，房地产板块走势与现实中的房价走势，其实早已背离。

2016年SW房地产下跌17.69%，同期沪深300下跌11.28%；2017年SW房地产微涨0.80%，同期沪深300上涨21.78%；2018年SW房地产下跌28.79%，同期沪深300下跌25.31%；2019年SW房地产上涨22.75%，同期沪深300上涨36.07%；2020年SW房地产下跌10.85%，同期沪深300上涨21.21%；2021年SW房地产下跌11.89%，同期沪深300下跌5.20%。2016-2021六年期间，除了2019年有过稍微像样的“反抗”，但依然大幅跑输市场。

目前，SW房地产板块市净率为0.85倍，百分位处于近十年0.29%位置。从有跟踪基金的三只房地产指数看，截至今年8月2日收盘，300地产等权指数市净率为0.85倍，百分位处于近十年0.19%；中证全指房地产指数市净率为0.91倍，百分位处于近十年0.65%；中证800地产指数市净率为0.83倍，百分位处于近十年0.40%。几只房地产指数皆“破净”，估值已然趴在地板上。

尽管看上去很便宜，但是机构资金依然没有出手，甚至还在继续减持。中银国际研报数据显示，公募基金2020Q2在房地产行业的配置比例为1.69%，环比下降0.43个百分点，相对配置比例更是连续十个季度处于低配状态；二季度持仓总市值为1,119.6亿元，环比下降12.6%。2022Q2北向资金的地产股持仓总市值为291.1亿元，环比下降9.9%，占北向资金的比例为1.16%，环比下降0.27%。

行业整体减持下，地产龙头持股集中度倒是有所提升。2022Q2末公募持仓市值前五地产股，依次是：保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、中国海外发展，合计占地产板块持仓总市值的比例为53.2%；陆股通持仓市值前五地产股，前四只与公募完全相同，此外还包括华侨城A，合计占地产板块持仓总市值比例为79.3%；南下资金配置港股地产股，持仓市值前五依次是：中国海外发展、碧桂园服务、华润置地、绿城中国、融创中国。头部房企安全边际较高，公募持仓集中度更是连续四个季度上升。

机构资金不断减持地产股，但龙头房企集中度有所提升的背景下，地产主题基金经理如何看待后市？司令从今年二季报中扒拉了两份观点，一起来看看。

工银金融地产混合，2022Q2前十大重仓股中只有2只地产股（保利发展、万科A），合计占比12.85%。二季报中认为：主要增持了业绩增长具备相对优势的银行，减持了基本面表现一般的地产和非银。展望未来，预计可以逐步看到经济总量和行业相关数据的边际改善，未来市场可能以震荡上行为主。

招商沪深300地产等权重，2022Q2季报中认为：展望三季度，相关的产业政策及货币政策，特别是贷款利率及贷款价格的变化，很大程度会影响到投资者对地产走势对判断，目前尚未出现重大的转折性变化。考虑到当前地产的估值水平有了一定的抬升，之前价值风格的驱动力可能也会有所弱化。

结合来看，尽管近期地产政策有所回暖，但是在基本面承压的背景下，地产板块困境反转可能还为时过早。不过，考虑到房地产对经济稳定、就业稳定、财政收支等都存在重要影响，最坏的时刻或许已过去，不排除下半年仍会有脉冲式行情（非持续性）机会，尤其是地产龙头股。

感兴趣的投资者，有几种地产指数可以考虑。场内比如南方房地产ETF（512200）、华夏房地产ETF基金（515060），跟踪中证全指房地产指数，更适合场内做波段，场外也有联接基金；房企龙头占比较高的是招商沪深300地产等权重指数，行业覆盖最广的是鹏华中证800地产指数，以及国泰国证房地产行业指数。

当然，如果想要“金融三剑客”（银行、地产、券商）均衡配置，也可以考虑主动型，比如工银金融地产混合、工银精选金融地产混合、中银金融地产混合；当然，还可以考虑大金融指数，比如广发/嘉实/长盛中证全指金融地产指数、国投瑞银沪深300金融地产ETF及联接。

危机，危机，把握好了就是“机”，把握不好就是“危”。需要注意的是，对于景气度不好的行业，切莫把趋势易做成长期生意。

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