欢迎大家收听第617期《华夏基金早播间》，早间5分钟，陪您话理财。小夏今天和您分享理财那些事儿。
众所周知，我国的基础设施公募REITs主要投向高速公路、产业园、电力、水利等不动产项目，让普通投资者也能借道公募基金分享保障性租赁住房发展的投资机遇。最近，A股身处震荡节奏，以稳健投资见长的REITs“家族”佳音频传。就在今天，华夏北京保障房REIT（简称：京保REIT，代码：508068）正式进行询价，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
趁着这个机会，小夏就来跟大家聊聊，什么是公募REITs的询价机制？其中又有哪些投资良机？
01
什么是公募REITs的询价机制？
先来说说询价交易。关注公募REITs的小伙伴应该都有看到过“询价”这个词，指的是公募REITs参照股票IPO的询价机制，通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。
一般来说，公募REITs的发行方式包括三种，一是向战略投资者定向配售，也就是咱们常听到的战略配售；二是向符合条件的网下投资者询价配售，也就是网下发售；三是向公众投资者公开发售，即公众发售。大多数公募REITs会采取这三种方式相结合的形式进行发售，因此询价简单来说就是REIT在发行时确定认购价格的一种方式。
询价发行通常包括三个重要流程：一是确认询价参与资格。网下投资者及其配售对象应当在询价日前一交易日的12点前在中国证券业协会完成注册，完成投资者资格审核后，平台会再次确认拟参与该次网下发售的网下投资者及配售对象的相关信息。
二是参与询价。根据相关要求，网下投资者的询价时间原则上为1个交易日，同一个投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个，可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。
三是根据询价确认认购价格。基金管理人和财务顾问将根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数（剔除不符合条件的报价），并结合公募基金、社保基金、养老金、企业年金基金等配售对象的报价情况，最后确定认购价格并及时公告。
归根结底，询价交易有点像“简化版”的公开招标，想参与认购的投资者在询价区间内报价，报低了可能会买不到，而报高了又需要衡量成本值不值，但最终目的是让投资者以一个大多数都认可并接受的价格认购到公募REITs产品。（流程参考：海通证券，2022.08.09；证券时报，2022.08.02；上海市证券交易所，2016.01.05）
02
华夏北京保障房REIT的询价情况如何？
以这次的京保REIT（508068）询价为例，就是采取战略配售、网下发售、公众发售三种方式进行发售，基金发行份额为5亿份，其中战略配售、网下发售、公众投资者认购的初始基金份额数量分别为3亿份、1.4亿份以及0.6亿份。
其中网下发售部分，此次询价区间是2.279元/份到2.643元/份，网下投资者申报价格的最小变动单位是0.001元，举个例子，我们可以申报的价格是2.643元/份，也可以是2.644元/份、2.645元/份，以0.001元递增直到2.279元/份这个上限。每个配售对象最低拟认购份额数量是100万份，超过10万份的部分必须是10万份的整数倍，最高不得超过1.4亿份。
因此，小夏想要提醒投资者小伙伴，尤其是想要参与今天询价的投资者们要注意，我们的报价应当包含每份价格以及对应的拟认购数量，而且拟认购价格不得超过3个，录入报价记录后应当一次性提交。比如小明想要参与的认购数量是100万份，三个申报价格分别是2.643元/份、2.644元/份、2.645元/份，这些信息需要一次性输入提交。如果多次提交报价记录，将以最后一次提交的全部报价记录为准。
想必小伙伴们已经发现了，询价交易的门槛并不低，按照最低询价计算，每个配售对象最低认购金额至少需要227.9万元。但如果达不到这个资金量的小伙伴也不用担心，因为除了网下发售部分，还可以通过公众发售的部分来参与认购。
03
如何看待公募REITs的投资价值？
当然了，是否要参与网下发售或公众发售，更主要还是取决于公募REITs产品的投资价值，而这个投资价值又包括两个层面：
一方面是公募REITs在当前市场中的整体价值。在A股市场整体震荡的背景下，公募REITs凭借着低风险低波动特点以及出色的盈利能力，成为不少投资者的配置优选。目前已经上市的14只公募REITs上市以来平均涨幅达17.60%，总规模超500亿元，其中华夏中国交建高速REIT的规模排在首位，达到了94.14亿元。（数据来源：Wind，截至2022.08.11）
另一方面则是底层资产的投资价值。以今天询价的京保REIT为例，其价值就体现在三个关键点：一是资产质量好。京保REIT的底层资产是北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，两个项目属于北京中心城区范围，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目，总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元；二是投资潜力大。近年来北京外来人口数量持续上升，现有租房人数达到了730万人，在此背景下住房租金整体呈现上涨趋势，自2012年到2022年4月北京市住房租赁整体价格上涨45%；三是原始权益人、项目ABS管理人、基金管理人三方强强联合。京保REIT原始权益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策实施和落地平台，运营管理能力行业领先；项目ABS管理人中信证券布局REITs十余年，在REITs领域拥有丰富的经验；而基金管理人华夏基金早在2015年就组建专门REITs团队，目前已经成功发行两单公募REITs产品，建立了以公募REITs产品为核心，涵盖全周期多类型产品线。
从短期来看，在震荡市中公募REITs的投资价值进一步凸显；而从长期来看，低波动、低风险的公募REITs也是我们进行资产配置的一个优质选项。在这里小夏再告诉小伙伴们一个好消息，京保REIT（508068）在今日完成询价之后，也将于近日公开发售，有兴趣的小伙伴记得提前关注发售时间和发售渠道~ 也可以锁定“华夏基金”和“华夏基金财富家”两个公众号，以便能及时获取京保REIT的最新消息！
好了，今天的《华夏基金早播间》到这里就要结束了，感谢您的收听，我们下期再见！
风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎
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