2022年以来，公募REITs政策支持力度再上台阶，公募REITs项目加速审核与发行。今年已发行、已上报及拟招标的公募REITs底层资产品类不断扩展，新增保障性租赁住房、光伏、水电站、特高压直流输电等基础设施资产。REITs产品稀缺属性凸显，投资者对公募REITs认购非常积极，二级市场交易量价齐升。现就今年公募REITs重点支持政策做如下梳理。
一、国务院、发改委公募REITs政策
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号），明确了盘活存量资产的重点领域，一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产；二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产；三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。
意见提出推动REITs健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准，以及研究推进REITs相关立法工作。意见明确了公募REITs对于盘活存量资产，扩大有效投资的重大意义，标志着公募REITs进入加速推进期。
5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发[2022]53号），推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展，包括落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域等四方面内容。
6月10日，国务院办公厅《关于印发城市燃气管道等老化更新改造实施方案(2022—2025年)的通知》国办发[2022]22号优先支持符合条件、已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报REITs试点。
7月1日，国家发改委《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资[2022]561号），对国办发[2022]19号文做好贯彻落实工作，提出各省级发展改革委要积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。
7月12日，国家发改委《国家公路网规划》提出，改革创新投融资策，进一步完善多渠道、多层次、多元化投融资模式。积极盘活存量资产，鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，形成存量资产与新增投资的良性循环。
7月13日，国家发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕617号），对新购入项目申报要求进行了合理简化、对新购入项目申报推荐程序进行了完善。通知提及各地要主动协调有关部门，在依法合规的前提下，重点围绕土地使用、PPP合同或特许经营协议签订、国有资产转让、相关手续证书办理等，对项目合规性手续完善工作给予积极支持，这对公募REITs实际开展过程中解决难点给与极大支持。
二、证监体系公募REITs政策
4月26日，中国证监会《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》（证监发[2022]41号），支持公募主业突出、合规运营稳健、专业能力适配的基金管理公司设立子公司，专门从事公募REITs、股权投资、基金投资顾问、养老金融服务等业务，提升综合财富管理能力；稳步拓展沪深交易所基金通平台业务功能，为场外投资者投资公募REITs等场内基金提供补充性渠道。文件首次提出建立专门公募REITs基金子公司的概念，为公募REITs业务载体打开发展空间。
4月15日，上海证券交易所、深圳证券交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》，对公募REITs的扩募监管要求和业务流程进行规范，扩募细则实施后对REITs市场扩容推动和健康发展起到里程碑意义。
7月15日，上海证券交易所、深圳证券交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号—保障性租赁住房（试行）》，指引根据证监办发[2022]53号要求，对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排。
7月29日，中国证监会召开2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议，会上提出“稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。”
8月1日，中国证监会主席易会满在《求是》发文《努力建设中国特色现代资本市场》，在健全多层次资本市场方面指出“深入推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩募和试点范围拓宽，抓紧推动保障性租赁住房、民营企业试点项目落地，助力加快形成存量资产和新增投资的良性循环。”
三、其他部委公募REITs政策
1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（简称“3号文”），对REITs设立前、设立阶段的相关资产交易或股权收购暂不确认企业所得税，允许递延纳税，以支持REITs发展，文件是国内首次在税收方面支持公募REITs发展。
4月15日，中国银保监会、交通运输部发布《关于银行业保险业支持公路交通高质量发展的意见》，鼓励银行保险机构为符合条件的绿色低碳公路项目提供金融支持，助力交通运输领域实现碳达峰碳中和。支持交通运输企业在依法合规、风险可控的前提下，通过资产证券化（ABS）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式有效盘活公路存量资产。
5月16日，国务院国资委印发《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39号），“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。”这是首次有政策对国企发行公募REITs涉及国资转让作出审批流程指引，对推动公募REITs发展有重要意义。
7月15日，农村农业部办公厅等发布《关于推进政策性开发性金融支持农业农村基础设施建设的通知》（农办计财[2022]20号）,鼓励采用政府和社会资本合作（PPP）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等模式，规范发展、阳光运作，引导金融社会资本和民间投资，支持农业农村基础设施建设。
7月26日，水利部、中国农业银行联合印发《关于金融支持水利基础设施建设的指导意见》（水财务[2022]313号），加大金融支持水利基础设施建设，聚焦6大重点领域，积极参与水利基础设施投资信托基金（REITs）试点工作，助力盘活存量资产，扩大水利有效投资。
8月3日，国务院国资委产权局发布《<关于企业国有资产交易流转有关事项的通知>的问题解答》，就公募REITs涉及国资转让非公开协议需提交材料及审核重点进行了解答：“企业应参照32号令第三十三条相关要求提交材料。国资监管机构重点关注发行涉及底层资产的权属情况，国家出资企业对相关资产的评估备案情况，REITs发行价格确定机制是否有利于维护国有权益，相关资产运营管理责任及风险防范措施情况等。”
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