第四期：一名理性的基础设施公募REITs投资者是如何炼成的？
过去三期，鹏宇宙首席种草官鹏仔从基础设施公募REITs的基础知识、发售流程、交易方式等方面为大家分享了基础设施公募REITs的投资小tips，希望能帮助投资者更加熟悉REITs产品及其投资逻辑，引导投资者理性参与公募REITs投资，持续助力基础设施公募REITs的平稳运行。那么下面鹏仔就和大家具体聊一聊如何做一名理性的投资者？
（一）近期，交易所市场个别基础设施公募REITs价格涨幅较大。对投资者来说，公募REITs二级市场价格持续上涨有何风险？
与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。
（二）针对公募REITs二级市场交易价格风险，基金管理人及交易所采取了哪些投资者保护措施？
针对近期个别公募REITs产品涨幅较大的情况，相关基础设施REITs已披露关于溢价风险的提示性公告，短期涨幅较大的产品已分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌。针对公募REITs市场运行情况，深交所后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。
（三）投资者应当如何理性看待公募REITs投资？
公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
（四）投资者应当如何看待公募REITs部分战略投资者限售份额解限安排？
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者规定的专业机构投资者（简称其他战略投资者），可以参与战略配售。其中，其他战略投资者持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。2021年6月21日，全市场首批9只基础设施公募REITs顺利上市，其他战略投资者认购份额占发售总份额的比例在15%-52%之间。2022年6月20日，上述其他战略投资者持有基础设施基金份额期满12个月，符合解除限售条件。考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品部分战略投资者限售份额解限后二级市场价格出现一定波动。建议投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，理性看待公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
公募REITs基金已经日益成为重要的资产配置工具，可以有效降低组合风险，追求资产的稳健增值。在本期的内容中，鹏仔和小伙伴们讲解了如何做一名理性的基础设施公募REITs投资者，希望能让投资者学会理性看待REITs投资价值，树立理性投资理念，切勿盲目跟风交易，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。
注：资料内容参考中国证监局投保局基础设施公募REITs投教基础材料。
风险提示：投资有风险，本资料仅为宣传资料，不作为任何法律文件。公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金 基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金投资需谨慎。
- 鹏华前海万科REITS(184801)
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