估值增近25倍 创始人接连套现退出 魔方生活冲刺港交所“长租公寓”第一股

近期，港交所迎来了首家长租公寓企业的递表。魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）于9月26日在港交所提交招股书，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

业绩虽有波动但总体稳健

魔方生活服务旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；以及在2016年推出的9号楼公寓，主要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案。

此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

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自2013年以来，魔方生活已经完成了4轮融资，融资金额在长租公寓运营商中处于领先地位。背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

财务数据方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服务集团收入为9.46亿元（人民币，下同）、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元，同期归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。截至2022年6月30日，公司收入为8.49亿元，毛利为7.30亿元，归属股东净利润924万元。

对于2020年的产生的净亏损，魔方生活表示，在2020年度,特别是在中国新冠疫情高峰期间,公司业务运营受到影响。其在直营模式下发展成熟的公寓社区的整体出租率由2019年的89.1%小幅下降至2020年的84.6%。鉴于新开设的公寓社区承受的冲击较大,公司整体的直营公寓的出租率由2019年的88.0%下降到2020年的80.2%。

图表来源：招股书

尽管遭遇波折，但魔方生活还是熬过了艰难时刻。然而，均曾登陆美股市场的青客公寓和蛋壳公寓却未能在资本市场坚持下去。

资料显示，青客公寓用了2年零2个月的时间从长租公寓第一股到走入破产清算程序。蛋壳公寓在疫情期间暴雷，最终在上市445天后黯然退市。

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对比之下，魔方生活依然可以保持着不小增长势头的营收水平，属实有自己的独到之处。该公司在招股书中表示，其作为领先且发展迅速的长租公寓服务平台并在中国率先创立集中式长租公寓模式，以可负担的价格提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓。

一线城市在营公寓占比超6成

据弗若斯特沙利文资料，该机构预计集中式长租公寓市场将在未来几年迅速地增长，市场规模将从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

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截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。

招股书显示，该公司运营租赁公寓的模式有两种：(1)直营模式，在该模式下，公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，(2)加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

图表来源：招股书

最新数据显示魔方生活在营公寓在一线城市（北京、上海、广州、深圳）的比例为63.8%。

对公寓类型具体分析后可以发现，魔方生活自营公寓中的一线城市占比达到77.1%，而加盟管理和第三方托管公寓中的一线城市占比仅为38.3%，比例还不到自营公寓的一半。

这也就说明了在公寓管理上面，一线城市为魔方生活自营的主要侧重点，而其他城市则开放加盟或委托第三方托管。很显然魔方生活更加看好该赛道在一线城市的发展，其预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模约占整体市场的58.7%。

据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。从整个集中式长租公寓赛道看，龙湖集团旗下的冠寓和万科集团旗下的泊寓，它们管理的房间数量均高于魔方生活。

对比龙湖冠寓、万科泊寓两位强大竞争对手的背后有房企资源和资金支持，魔方生活似乎略显单薄。

然而魔方生活管理层却表示：许多集中式长租公寓运营商隶属于房地产开发商，未来增长受制于相关房地产开发商的规模及财务支持。也就是说魔方生活认为自己背后没有大公司或许还是一个优势。

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从具体运营数据来看，截至2022年上半年，魔方生活整体的出租率仅为82.4%。对比龙湖冠寓，其2022年上半年的房源出租率为93.3%。而万科泊寓同期的整体出租率为94.0%。

很显然，魔方生活距离两个家大业大的竞争对手还有不小的距离。

估值增近25倍 创始人接连套现退出

回顾魔方生活的发展历程，实际上在公司规模还不算特别庞大时，创始人团队就已经逐步套现退出，最终发展成为一家由职业经理人运营的公司。

2009年，葛岚与陆欣等同伴作为创始人在南京推出首个租赁公寓；2012年6月完成A轮融资，同年12月便迅速完成了B轮融资，而这次融资也是魔方生活的一个重大转折点——控股股东变化为华平投资。

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华平投资是什么来头？招股书介绍，华平投资于1966年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。大家熟知的58同城、神州租车、红星美凯龙等知名国内品牌也是华平投资曾经投过的项目。

在后续的几轮融资，原始创始团队纷纷选择了套现，持股份额越来越低——创立之初葛岚与陆欣两人持有合计约67%的股份，而目前两人合计持股仅3.47%。

2017年3月，葛岚向GGX转让37976股普通股套现约2500万元，目前仅剩2.86％股权；陆欣在2017-2018年合计套现1.34亿元，仅剩0.61％股权；创始人之一张红漫先于葛岚离职前卖掉73085股普通股，套现3936.2万元，当前持股0.05％。

葛岚，来源：新浪

因此，魔方生活逐渐成为了一家由华平投资控股、多只基金担任重要股东的的公司，管理层也进行了大换血。

值得注意的是，魔方生活的估值也在华平投资发起的一轮轮融资中水涨船高，从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元，增长近25倍。

然而，也就是在公司快速成长时期，葛岚却在2017年突然离开魔方生活。究其原因，据一位接近魔方的人士透露，葛岚和投资人出现了一些分歧，另外他也有自己的创业规划。

然而，据业内人士分析，若公司当前估值已达到投资时的预期，或者当前的估值已经远远超过其当前价值，也就是透支了未来几年的业绩预期。那么，创始人此时选择退出，其实是明智之举。

郑南雁，来源：网络

目前魔方生活的头号人物是郑南雁，其于2018年4月加入公司，为中国酒店行业的知名人物。郑南雁于2005年7月联合创立七天连锁酒店集团，担任首席执行官兼联席董事会主席超8年。值得一提的是，华平投资也是七天连锁酒店早期的投资机构。

另外，执行董事兼首席执行官柳佳在加入魔方生活之前，在华住酒店任职。非执行董事Perlman、吴凯盈、张其奇、张昱诤均来自华平投资，李晓梅来自中航信托，LIM来自CDPQ。高管团队中，除柳佳外，两位副总裁也有华住等酒店的工作经验。可以说魔方生活是一个几乎由资深职业经理人管理的一家公司。

那么，魔方生活究竟能否成为港交所“长租公寓企业第一股”呢？对此，业内人士表示：“港股市场目前没有可参考的同类型上市企业，能否成功上市以及如何定价，仍有待于市场检验。”