【策略报告】地产和出口是四季度经济修复核心变量：稳经济需稳地产

1.2 地产和出口是四季度经济修复核心变量：稳经济需稳地产

8月房地产市场复苏偏弱，短期政策放松力度有限叠加市场信心仍然脆弱，8月的房地产数据再回弱势，8月商品房销售面积9712万平方米，同比-23%， 较前值-28%降幅收窄；地产投资修复偏弱，8月增速为-13.8%（7月-12.1%）说明地产投资亟需政策进一步呵护。

数据来源：新华基金，Wind

房地产融资面临一定压力。此轮房地产周期不同之处在于，救项目不救主体，供给侧改革力度强，无论是按揭投放、还是开发贷投放均表现较差。8月房企境内信用债当周净融资额持续为负，房企现金流压力仍大。当前房企融资端依然处于收紧，行业处于去金融化状态，因此房企依然处于缩表缩规模状态。若监管层出台支持房企融资和针对在建住宅项目的政策，房地产市场回暖与否有待观察，金九银十或难出现，仅在低基数的情况下，环比数据或有望回升。

数据来源：新华基金，Wind

稳经济需稳地产，地产是经济修复的核心变量。房地产行业是中国经济的支柱产业。地产下行具有多米诺效应，实体层面，地产投资、销售及服务、及相关产业链和消费都将受到冲击，金融层面，地产下行会直接拖累居民房贷、房地产信托贷款以及境内地产信用债增速， 社融增长承压，资产质量隐忧压制信用扩张。

政策仍需发挥托底作用。自7月末政治局会议定调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，8月24日国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策”，各地设立了一些地方性纾困基金化解风险，代表如郑州、南宁，但保交楼仍然存在资金压力。从数据上来看，房地产领域的刺激力度仍不足，个人住房贷款利率相比整体贷款利率仍然处于历史高位，后续政策仍需加强托底力度。

地方层面，因城施策调控房地产方面，地产松绑政策主要包括放松限购/限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、发放购房补贴、放松落户政策、重启房票安置、为房企提供资金支持等。限购以及购房杠杆层面的松动还在进一步蔓延，8月如南京、西安、济南、长沙等二线城市均有所调整，我们认为地方在政治局会议要求稳定优先、用好政策工具箱的指引下，放松政策仍有再度加码的空间。

图 最近中央层面出台关于房地产的支持政策

数据来源：新华基金，Wind

8月出口增速明显放缓低于预期，8月出口同比7.1%，预期13.5%，前值为18.0%；超预期回落折射外需走弱、此外基数回升、疫情反复也是扰动。当前海外高通胀是维持中国出口额的一个重要因素。海外高通胀带动中国主要出口商品价格随之上涨。但欧美经济走弱、出口价格回落等制约因素可能继续恶化，再叠加疫情影响，4季度出口可能继续承压，出口价格和国内PPI可能明显下行；欧美经济可能继续走弱，特别是欧洲可能先于美国陷入衰退；出口份额可能延续回落。人民币贬值的对冲和海外能源问题带来的部分产品出口替代效应作用有限。

数据来源：新华基金，Wind

全球经济明显减速前景下，四季度中国出口额增速整体下行趋势，稳增长将更多倚重内需。2022年美国经济增速从此前预期的2.8%大幅下调至1.7%，6月世界银行也将2022年全球经济增速预测从4.1%大幅下调至2.9%，这必然会对中国出口需求带来一定影响。 中国对美国出口当月同比增速已经下降，韩国出口是全球需求和贸易活动的“风向标”也有所回落。

价格效应方面，美联储等主要央行大幅加息作用下，四季度美欧等经济体的通胀形势也会有所降温，价格因素在推高中国出口额方面的效应也将随之减弱。同时，去年下半年出口基数明显偏高，也会对今年年底出口增速形成一定抑制。

数据来源：新华基金，Wind

社融增速略低于预期，信贷结构有所好转。8月新增人民币贷款1.25万亿元，社融增速为10.5%，比上月回落0.2ppts，略低于市场预期，政府债和企业债是主要拖累；信贷结构持续好转，中长期贷款中非金融性企业占比已经连续 3 个月上升，企业中长期贷款同比多增2138亿元，但考虑到去年8月的基数较低，改善程度亦相对有限。地产风波仍在发酵，抑制居民购房需求及地方政府资产负债表扩张，同时，内外需景气可能同时走弱，企业盈利能力和资本开支意愿下滑。未来经济复苏仍需出台一系列需求侧措施，推动企业和居民端信用修复，社融增速才会逐步企稳。

数据来源：新华基金，Wind

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