为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。
现将2022年10月8日《亿翰月月谈》10月特辑的部分直播内容进行梳理发布。
【对话三】国庆环渤海区域市场整体情况
何田 北京建诚晟业副总经理/首席研究员
孙义 青岛城市建设集团营销总监
李滨 卓易数据合伙人/济南公司总经理
张化东 亿翰智库宏观首席研究员
一、环渤海整体情况
1、从楼盘动作上看，叠加政策利好，各楼盘积极打折促销，“花式折扣动作”抢收国庆客户及政策放松后的第一波客户。
2、从市场表现看，环渤海3城市整体成交均有不同程度的提升，但同时分化进一步持续，核心区倒挂和优质项目热销，远郊区县项目销售压力大，促销力度增强。
3、从客户成交来看，访客有明显增加，成交虽持续回暖但不如预期，改善项目成交优于改善。
二、环渤海各城市市场情况
北京：二手房：9月继续向好，10月国庆期间成交为近四年最高。9月北京二手住宅成交约1.4万套，相比8月小幅增长2.9%，但同比增长13.5%，是今年以来首次同比增长。10月1-5日，二手住宅网签成交97套，超过过去三年同期为最高（2019年26套、2020年52套、2021年60套）。
新房：供应加大推动成交量上行，但总体去化压力依然较大。在企业积极推盘、备战金九银十的大背景下，去年以来新出让土地纷纷进入市场， 10月1-5日，新建住宅成交135套，除2021年的特殊值外，与2020和2019年基本持平。短期库存仍接近10万套，按过去半年成交水平测算约需20个月。
核心区倒挂和优质项目热销，远郊区县项目销售压力大，促销力度增强。未来走势：政策稳中向好，土地出让量增加，预计市场恢复、分化态势继续。
青岛：青岛限购进一步限购放宽后，青岛整体市场仍然不容乐观，两极分化明显，豪宅火爆刚需筑底，但刚改、再改客户成交受阻，项目低迷。豪宅项目成交放量，近城刚需项目促销下成交稳定。客户对于未来收入预期不足，导致市场恢复不畅。
市场对于各个板块目前正处于调整中，购房者不需要过度担心区域市场的涨跌情况，更建议关注项目的交付质量、产品品质这两个方面。
济南：济南2016年限购后，济南9月限购政策迎来6年来的首次大调整。目前限购区域共在售和待售住宅项目有9个，大部分为高单价的改善地缘性楼盘， 其余项目均已接触限购。十一节假日期间通过走访市场的热点板块和项目发现本次政策调整为济南的购房者提供了有力的支撑，政策红利的加持和促销大季的推动下，市场回暖较好。
国庆节前后共19个项目开盘加推，共推出2000套左右房源，认购400套，去化率20%，板块分化明显，东部明显优于西部板块，新东站板块绿城春风心语、天鸿公园大道二期和盛福板块越秀麓端府去化较好，去化率分别为67%、63%、60%。
市场整体情况：来访成交：国庆节假期前三天阴雨天气，来访量普遍偏低，东部热点项目来访环比降20-35%，4号开始，来访量回升，达到一波小高峰；大部分项目的日均成交量与正常周末相当，北部刚需项目量访略优于正常周末，但涨幅有限；价格变化：出现了以价换量的情况，个别楼盘变相降价或少量差楼层房源降价，降幅在5%-8%。
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