政策扶持，浅析房地产未来三大增量动力

最近地产板块表现不太好，很多人便十分悲观，今天来说说房地产行业的未来。

我们都知道，近期，政策再次重申房住不炒，从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。房地产已经是从刺激经济的抓手变成了提高人民生活品质的方式，房价不可能再出现大幅上涨，至少不会有超过经济发展速度的超额涨幅，否则不利于民生。

至于房价大跌也不太可能，根据央行调查统计司《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭户均住房资产187.8万元，占实物资产74.2%、占家庭总资产59.1%。房地产占居民家庭资产约6成啊！也就是说，我国居民大部分财富都在房地产，贷款也大多在房地产，房价大幅下跌将可能导致重大风险的发生。

因此，未来房地产价格大概率将稳定在一定区间，合理波动。

一、短期来看，政策持续松绑房地产

这几年居民购房热情疲软，导致商品房量价齐跌，进而居民购房信心更加不足，更加不敢买房，市场更冷，恶性循环……和股市一样，市场大跌时成交量萎靡。那么，地产能否走过下行周期，迎来柳暗花明的正常化时期？可能还是得需要政策支持。

为稳定经济增长与重建市场信心，2021年9月以来，地产调控政策持续松绑，很多城市的房贷利率已经进入“3”时代，目前正是市场信心恢复的关键期，至于效果，还需要更长时间来兑现。

但至少我们还是看得到改善迹象。从9月全国住房销售数据可以看出，9月房地产单月销售金额同比降幅收窄至14.2%，8月同比跌幅为23%，降幅收窄算是一个好的信号。

当前时点，政策发声要保楼市稳定，后续也期待更多有效政策出台。近日，我们也看到北向资金在悄悄流入A股地产板块，相信这一板块后期还会有一定机会。

二、长远来看，房地产仍有较大发展空间

根据研究发现，人均住房面积和GDP二者间呈现明显线性正相关。因此，我们需要思考的是，当GDP增速趋缓时，房地产会怎样发展？

我们一个有效的借鉴是日本。日本居民信奉安居才能乐业，买房置业是婚恋和家庭的基础，也喜欢向大城市聚集，城市住宅以高层为主，这一点上和我们高度相似。

日本数据表明，1978-1988 年，日本 GDP、人均 GDP 年均增速为6.4%、11%，人均住房面积年均增速2.1%；80年代末，日本房地产泡沫破灭，1989-2003年GDP、人均GDP年均增速放缓为2.2%、2.3%，但由于房价大幅下跌，人均住房面积增速未跟随GDP、人均 GDP 大幅下降，而是略微放缓至1.6%；此后GDP、人均 GDP 增长进一步放缓，人均住房面积增速降至 1.1%。

按照经济发展阶段，我们目前所处的阶段很像日本房地产1989年-2003年这段时期。当时已经是世界第二大经济体的日本，在经历经济狂飙的60、70、80年代之后，80年代中后期开始经济增速放缓，房地产价格下滑，但是之后30年间，人均住宅面积依然保持线性温和增长。

从日本的经验可以看出，GDP放缓的威力没那么可怕，只要经济能重拾高质量稳定增长，信心和预期恢复，房地产市场需求就会温和、稳定复苏，仍然有较大发展空间。

三、房地产增量动力来自哪里？

在房地产行业内部，也分化出了不同的三大增长动力源。长远来看，房地产的增量动力主要来自三个方面：城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求。

（1）城镇常住人口增长：城镇化推进，越来越多人奔向大城市，工作并买房置业。

（2）居住改善需求：有的小家庭随着孩子出生或者房子居住条件不佳而换房。

（3）城市更新需求：城中村和一些老小区需要拆迁重造，将刺激新的需求。

某券商研究认为，改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，我国房地产市场未来仍有较大发展空间，房地产开发仍有一定的市场空间，未来很长一段时间依旧是经济的支柱产业，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

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