地产业这么难，政策为何一直定力十足？

年初地产股风光了一回，市场或许对刺激政策（包括融资放松）和政策落地效果有所期待。现实却冷冰冰，需求刺激上，因城施策严守房住不炒，融资端虚晃一枪，只为房产业务10%以下的上市公司打开再融资绿灯。随着新房销量的萎靡，二级市场的希望泡沫也一次次破灭。临近年底，地产指数跌幅超过21%，在31个申万一级行业中排名第21，又被新能源甩在身后。

市场喜欢争论政策的对错和评估政策的后果，却很少寻思政策的动机和政策的前提。就好比在给一个嫌犯定罪的过程中，只推演他的作案过程，而不考虑他的作案动机和作案条件。

债务违约的房企越来越多，市场也越来越担心地产业会出大问题，呼吁放开三条红线甚至二级市场再融资的呼声此起彼伏。可政策却有着出乎意料的定力，只保交楼，不救房企，背后是否可能是这个原因，那就是即便有问题的房企破产，也不会让金融系统崩溃？如果这个动机成立，决策的前提就应该是对风险的评估是准确的，即房地产业的洗牌真的不会让银行兜不住。

这是一种非主流解释，因为市场更喜欢预测后果而非探究原因。这种解释如果正确，那接下来的风险就是政策对风险的错判。我们自己的测算表明，随着过去几年拨备覆盖率和资本充足率的提高，开发贷和按揭贷确实不会给银行的资产负债表带来万劫不复的破坏。当然，这是从整体上看，个别机构的风险一事一议，而且，这种政策判断也可能错。

所以，市场期盼的全面刺激倒不是我所期盼的，我所期盼的是行业洗牌之后的剩者为王，目前有充足的微观证据表明集中度在快速提升，新拿地项目利润率不错。行业最大的风险不是有些房企要死掉的问题，或许政策就是容忍一些企业死掉。最大的风险是对风险的评估过于乐观，本以为兜得住，实际上兜不住。

当然，这种解释也只是可能的解释之一，仍要随时做好证伪的准备。

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