11月以来，受到多重利好因素刺激，房地产板块以及和房地产后周期相关的建材、家电等板块表现亮眼，普遍涨幅在15%左右，远超同期上证综指7%的反弹幅度，在香港上市的个别民企开发商甚至出现了短期股价翻倍的行情。房地产行业是否就此迎来困境反转，以及其相关上下游产业链上市公司的未来投资机会如何。
11月11日，央行和银保监会联合出台十六条措施，支持房地产市场平稳健康发展，重点强调保持房地产融资平稳有序，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。12日，两部门又联合住建部出台《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许开发商获得部分预售资金，缓解资金压力。我们认为，上述政策的出台，并不意味着房地产市场的根本扭转。
一是“房住不炒”在党的十九大报告中首次提出，并将房地产部分相关内容表述安排在保障和改善民生部分，同时强调不将房地产作为短期刺激经济增长的手段；党的二十大报告，在增进民生福祉部分再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
二是从普查数据来看，截至2020年底，我国存量普通住宅总面积达到517亿平米，按照全国14亿人口计算，人均居住面积接近40平米，虽然结构分布仍然不合理，但总量规模已然足够；同时自2017年以来，每年商品房销售面积都在17亿平米以上，如果按照套均100平米计算，每年新增商品房套数超过1700万套，数量非常庞大。
三是受到疫情和经济下滑影响，过去三年，城乡居民可支配收入增速明显减慢，预防性储蓄增加，居民部门再次加杠杆买房的能力和意愿明显不足。
2020年下半年，央行出台“三道红线”以来，叠加疫情对经济增长的冲击，房地产销售下滑明显，统计局最新公布的数据显示，今年1-10月商品房销售面积11.1亿平米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。在“房住不炒”的要求下，多项扶持政策的出台，更多是维护行业长期健康稳定发展，短期内我们很难见到过去二三十年房价持续上涨的局面再次出现。落脚到房地产及其后周期的相关行业板块，更多是自下而上精选个股的交易性机会。
数据来源：Wind，统计时间截至20221118。
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