银河证券房地产行业点评报告：“第三支箭”房企股权融资重启，政策力度再升级
事件：11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施：
1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3.调整完善房地产企业境外市场上市政策；4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5.积极发挥私募股权投资基金作用，并自即日起施行。
房企股权融资时隔12年再次重启，政策力度再升级。房企再融资自2010年被暂定之后，时隔12年再次重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。同时，对再融资募集资金的用途做了规定，主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及补充流动资金、偿还债务等。从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效的补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。“措施”指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，未来优质房企通过重组方式进行上市的路径也已经打开。
复盘前两次再融资“重启-暂定”，再融资放开会有效促进基本面复苏和企业并购重组。复盘历史上两次股权融资重启时期，再融资限制的放宽能有效促进行业基本面恢复。2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”，指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务，2009年销量随之大幅反弹；2010-2013年定增暂停，2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开始逐渐通过审核，房企的融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大规模启动时，约半数以上房企定增进行重大资产重组，提升房企资产质量。2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元，分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍，定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上，成为上市房企股权融资的主要方式。
“三箭齐发”强势托底，为行业再注强心剂。“第一支箭”：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，为“16条”的政策落实；“第二支箭”：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元；“第三支箭”：重启房企股权融资。在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度不言而喻。供给侧的资金支持将有效减少未来房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。
需求侧政策想象空间也已经打开，销售有望正式迈入复苏道路。11月8日，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）双限购正式取消；11月11日，杭州首套房认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，同时二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。
投资建议：供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已经打开，现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。
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