11月以来房地产板块涨势喜人,特别是昨天地产板块强势领涨,中证全指房地产指数收涨7.61%。消息面上,11月28日晚间,证监会以答记者问形式对外发布5项措施,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,同时恢复上市房企和涉房上市公司再融资,时隔多年,A股房企权益类融资通道重新打开。此举回应了一周前,证监会主席易会满在金融街论坛的演讲,“支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”。政策出台的时点和内容,均超出市场预期。

11月以来,本轮地产政策组合拳中的信贷、债券、股权三个融资渠道政策均已落地,第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资。总体上看,地产政策持续发力,积极推进化解地产公司资产负债表问题,盘活存量、防范风险,有助于扭转房地产市场下行风险,并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑,维护房地产市场平稳健康发展。

目前来看,本次政策支持范围之大,已超过2014-2015年周期底部。我们认为,自“金融16条”后,地产板块在后续较长的时间内,政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期,后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。在后面的宽松周期中,地产股修复的大机会也将跟随到来。

一、那么股权融资重启这第三支箭,具体会有哪些利好呢?

首先,受益企业更广:证监会股权融资5条未明确划分政策收益方是国企还是民企,我们认为所有地产企业都有可能受益,包括国企和民企,短期来看安全性能越高的房企率先获得政策红利的概率更高。

其次,利好房企整体资产质量提升: “恢复涉房企业上市公司并购重组及配套融资”将利好房企增厚净资产、降低资产负债率,利好房企在银行端获得更多资金支持。

第三,棚改和旧改项目有望获得更多资金支持:棚改和旧改由于体量大、时间久,资金沉淀量大,容易造成资金链断裂问题,今年7月多地发生资金链断裂本质上与企业之前参与旧改资金链盘活不畅有关。此政策在支持保交楼之外,也为棚改和旧改项目增添了更多资金支持,长期利好市场修复。

总体上看,“三支箭”悉数落地之后,房企在融资上面临的诸多困难预计将会得到有力化解,行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势,重点关注后续房地产板块的需求预期修复

二、地产板块现在这个时点还能上车吗?

近期地产板块上涨的主要原因是政策端持续发力,三箭齐发,从信贷、债券、股权三个融资渠道方面改善房企的现金流状况,修复房企的资产负债表,这在短期极大提振了市场信心。地产产业链目前仍是我国经济的主要支柱,随着国家保主体、保交楼的推进,明年地产行业或能扭转下行趋势,同时也有助于修复宏观经济大盘。

从基本面上看,房地产行业的基本面拐点尚未到来,10月全国商品房销售、房地产开放投资等数据仍在探底,重点房企22年上半年营收增速放缓,利润率仍处于下滑趋势。在地产数据羸弱、需求不足的情况下,仍可以关注后续的支持政策。

因此,目前处于政策和行业的底部拐点附近,政策宽松方向确定,但效果仍未确定。

估值水平上,中证全指房地产指数目前PB是1.02,位于指数发布日(2013年7月15日)以来绝对低位,分位数12.8%。

当前房地产行业最困难的时期已经过去,随着政策从供需两端支持发力,未来房企的经营环境都将逐步改善,在风险暴露-出清过程后,我们认为房地产板块仍有上升空间,可把握近期地产板块逢跌布局机会华夏中证全指房地产ETF联接基金(A类:008088;C类:008089),操作策略上,分批或定投更佳

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