01. 地产行业“三支箭”齐发
过去的10月和11月对于金融地产基金来说，可以说是冰火两重天。10月市场对地产在经济中的地位有较深担忧。在当时市场脆弱的情绪下，金融地产板块大幅下跌。进入11月，第二支箭——央行再贷款支撑民营房企债券，以及杭州的认房不认贷的需求端政策的变化，两项政策催化了金融地产板块股价的快速上涨。这种情绪，在第三支箭——地产股权融资放开后，达到较高的程度。
02. 深度解析地产行业前景
我们认为，近期的地产政策，对于行业有重要影响，可以说从供需两端都对症下药，为销售的复苏创造了前提。另一方面，这些地产政策的出台，扫清了市场对此前政策态度的担忧。
在今天往后看，我们认为短期的地产政策在某种程度上，可能会有一个真空期。一方面要观察已出台的政策，对于行业的效果，就像医生用药后要看看疗效一样。因此短期的地产板块股价回调是在预期内的。但我们认为地产板块股价的回调是暂时的，我们需认识到疫情政策是抑制收入预期、购房预期的一个核心因素，在此因素缓解前，单纯的地产政策可能对提升销售也较难发挥显著作用。但疫情政策在近期也出现一定变动，这其实对地产销售的回升，是一个至关重要的利好。如果疫情政策优化后，销售恢复力度仍有限，地产的需求端政策，依然还有很多抓手，因此销售未明显有起色之前，地产板块的政策利好逻辑仍然通畅，能够支撑股价。
目前的地产政策，使得市场有争议。此前龙头个股的股价走势好于其他，主要是因为市场认为龙头国有企业可以在供给出清的情况下，实现增长，提高市占率，提升估值水平。但目前放开融资，尤其是民营房企频繁发布融资公告的时候，市场陷入担忧，市占率提升逻辑是否可以兑现。我们认为，虽然近期发布融资公告的“氛围组”民营房企较多，但实际仍是国有房企、混合所有制的房企，具备较强的融资能力，提升市占率，这一事实也将会逐步被市场认知到。另一方面，规定允许房企借壳内地地产企业上市，这或许为部分未出风险的内房股回归A股提供了较好的机会。整体来说，融资渠道的打开，激活了整个板块，地产板块个股的机会不会缺乏。
我们认为，随着疫情防控形势逐步好转、地产供给端信用风险的释放，明年3-4月的销售旺季或是一个很好的观察时点。在目前较好的首付比例、利率政策推动下，明年的地产销售有望在今年较低的基础上，实现正增长。
03. 地产担忧减弱，金融板块或将受益
对于银行、保险股来说，前期压制最大的因素是房地产风险。市场无法分析出银行、保险股所蕴含的风险，同时利率持续下行，对于银行的息差、保险的资产端投资收益率，都有较大的负面影响。
随着市场对于地产危机的担忧减弱，银行、保险都迎来了较为明显的估值修复，我们认为随着地产销售的恢复，银行、保险板块的股价持续性或会比地产更为长久。在对于资产的风险担忧解除后，市场将会更有兴趣去关注目前优质银行个股较好的利润增长，以及目前保险板块所表现出的负债端（也即是保险销售端）的自然出清后的恢复的趋势。
地产销售持续下降，是目前信用扩张不通畅的主要原因。纵贯A股的历史，在信用紧缩的情况下，很难出现牛市。A股整体在2021-2022年也确实经历了较为痛苦的调整。再往后看，如果地产销售可以企稳复苏，整体信用的扩张将会重启，届时市场的预期将会明显变化，企业的利润改善预期会增强。因此站在这个时点，我们认为券商板块相对乐观。尤其是在其估值处于历史底部的时候。
整体而言，我们认为地产板块短期会因为强力政策的集中释放，形成一个短暂的政策真空期，股价上升的动力减弱，或会有所回调，但调整的幅度相对有限，地产板块受融资政策的催化，部分地方国企、地产壳会表现出一些弹性。中期我们仍然看好能够实质性融资的龙头房企。随着地产销售的实质性企稳，将会使得银行、保险、券商板块的行情持续性较强。因此我们保持了银行、保险、券商的配置，地产我们进行了个股的多样化，试图挖掘一些个股的超额收益机会。
$创金合信金融地产A(OTCFUND003232)$
$创金合信金融地产C(OTCFUND003233)$
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