1-11月房地产行业表现总览
今年以来，房地产行业景气下行。从多个统计指标可以观察到，商品房的销售以及房地产投资都持续走弱。
根据统计局数据，1-11月全国新建商品房累计销售11.9万亿，同比下滑27%；销售面积12.1亿平方，同比下降23%。1-11月全国房地产开发投资完成额12.4万亿，同比下滑9.8%。70大中城市11月份新建商品住宅价格环比下跌0.2%，二手住宅价格环比下滑0.4%，如果除去今年1月的话（新建商品住宅价格1月环比12月持平），新建商品住宅价格已经连续环比下跌15个月了。
数据来源：统计局，wind
从新闻热点上也可以看到，各地许多楼盘出现停工现象；“金九银十”“塑料化”了，很多城市的看盘、销售都失去了往年热度；部分房企的资金链出现了一定问题，资金链尚算安全的房企紧衣缩食以求度过寒冬；拿地力度大幅下降，很多一二线城市的土地招拍挂出现不少流拍的地块，成交地块也基本上底价成交。
目前，房地产行业基本面下行是一个不争的事实。
行业景气度下行的原因
行业下行基本上可以归结为3个原因：
一是购房者对未来收入预期的信心不足。今年受美国通胀、欧洲俄乌冲突、国内疫情频发影响，整体消费、出口情况不佳，就业也有所波动，因此购房者由当期自己收入下滑，悲观地对未来的收入预期进行了线性推论，这样就不敢掏出一大笔钱来买房。
二是购房者对楼盘交付的信心不足。行业下行，许多房地产企业资金链紧张，出现一些楼盘停工，购房者认为房子存在交付风险，那自然就会采取一定的避险动作。这样的动作也导致了今年各个房企的销售端呈现分化与马太效应的现象。
三是购房者对房价上升的信心不足。从上面数据可以看到，新建商品住宅、二手住宅的价格连续多个月下跌。如果说房子的价格不能上涨来跑赢通胀，甚至是不断下跌的话，那么对于一些改善型需求或者非刚需购房者来说，持币观望显然是更划算的。
简单用一句话来总结，以上三个原因可以用“买不起”“不敢买”“不想买”来概括。购房者的三个“信心不足”，反应到市场上就是销售降低；销售降低反应到房企就是出现回款不足，一些资金链紧张的房企就会出现债务违约、施工暂停的现象，强化“不敢买”。而资金链相对宽松的房企，也对市场的不确定性比较担忧，减少了土地投资，整体投资下行对经济就会产生一定负面影响，强化了“买不起”。供给、需求决定了商品的价格，房子也是一种商品，需求减少了，自然价格就会下跌，这样又强化了“不想买”。
“买不起”“不敢买”“不想买”三者相辅相成，就出现了一个负循环，让行业的基本面出现一个螺旋式下行的趋势。
近期政策端的积极应对
在行业面临基本面强烈下行的背景下，政策端出现了一定的积极变化。
9月29日-9月30日，央行、银保监会放宽了6-8月新建商品住宅销售价格连续3个月同环比下降的城市的首套按揭利率，央行也下调了首套住房公积金贷款利率。
11月8日，交易商协会发文支持民营企业债券融资。
11月11日，杭州调整了个人住房按揭贷款政策，出台了“认房不认贷”“二套首付比例降低“等需求端的刺激政策。
同日，央行、银保监会也出台了16条政策，分别从融资端加大对房企的贷款投放，支持合理展期，从信心端鼓励”保交楼“，保护购房者的合法权益。
11月14日，银保监会、住建部、人民银行也明确了商业银行出具保函置换预售监管资金的要求。
11月28日，证监会新闻发言人也在就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中，决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复上市房企再融资。
11月以来，随着10月房地产销售与投资继续下行，行业政策加快了转向步伐。
从整体上看，这些政策基本上可以分为两类：
首先，力度最大的是一些对资金链紧张房企的纾困政策，包括支持房地产项目的开发贷做一些展期，放松一些预售资金监管，支持民营房企发债、还有放松再融资等。
其次，需求端也有一些放宽，9月29日-9月30日的政策突破了“因城施策”的框架，全国范围内对按揭贷款利率做了一定下调，而在“因城施策”的框架内，杭州的刺激政策力度也相当大。另外，对停工楼盘购房者权益的保障，也一定程度上给潜在购房者吃了“定心丸”。
通过政策发力，逐步解决“不敢买”“不想买”的问题，把市场机制对购房真实需求的扭曲给改变过来，行业的销售与投资恢复，等经济逐步好转，“买不起”的问题也会逐步解决，适当的宽松政策，就可以对房地产行业的基本面起到“四两拨千斤”的作用。
行业投资策略
房地产板块今年以来的股价表现可以总结为两大特征，一是有一定相对收益，二是板块内个股分化明显。
关于后期板块投资，我认为主要跟踪以下三点：
一是政策的力度与方向。现在虽然说政策已经有了一定积极变化，但相比上一轮周期，政策的力度跟覆盖面还有一定向上的空间，所以伴随着政策出台，行业的股价也会有一定反应。举个例子，11月8日交易商协会支持民企发债的通知下达后，A股与H股的民营房企，股价都有了不错的反弹，11月28日优化股权融资政策出台之后，A股的地产板块甚至出现大面积的涨停现象。所以随着后续政策力度加大支持房地产行业健康发展，行业整体都会有望受益于的向上，带来估值修复。
二是跟踪房企的销售与拿地表现。目前销售与拿地情况都比较低迷，但未来销售首先走出低谷的企业，它的资金链就更充裕，基本面恢复就更快，拿地也会改善，从而给未来贡献增量业绩，因此需要通过跟踪行业高频数据，来精选基本面优质的个股，从而得到的收益。
第三是房企应对这次“第三支箭”利好政策的速度与决心。只有迅速把握好政策的窗口期，合理利用利好政策改善自己现金流的企业，不仅说明企业的资产质量优良，能得到市场的认可，从而融到钱，用好钱；还说明这家企业在行业下行期，它的管理层对政策敏感度高，且时刻保持着进取的心态。
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