01 物业的本质：服务于人和房的劳动力整合者
物业管理属于服务业，提供针对人和房的服务，一方面追求业主满意，一方面保证房屋得到必要养护。同时，物业管理是劳动密集型行业，企业招聘大量员工，将这些员工配置到不同的岗位。
物业管理的基础服务，通常被纳入物业管理服务合同的基本条款，包括：
1）基础服务的四保一服（保安、保洁、保修、保绿等）；
2）增值服务。
图1：物业行业商业模式
数据来源：易米基金
物业属于一种劳动密集型的服务业，人工成本一般占据物业管理公司绝大多数成本。在样本公司中，根据外包比例不同，直接员工成本约在30%-70%之间，再加上外包成本，直接计算广义人工成本均占据80%以上比例。
但实际上，由于分包成本中亦包含原材料和设备费用，80%有所偏高。据中国指数研究院统计，2018年百强物业管理企业人员费用占比为57.84%。
图2：就业人员平均工资：居民服务和其他服务业
02 物业是一门好生意
优势一：中国物业天然优势：围墙+高层
围墙：中国房地产发展路径决定了“小区”的独特形式，小区具有“围墙”属性。对于业主来说，优质的物业服务更容易让其产生依赖和信任感，这让物业费缴纳的永续性、后续增值服务流量变现的可能性形成了天然的护城河。
高层：中国别墅占住宅比较小：2009-2019年，中国房地产开发投资完成额中别墅及高档公寓占比11%。
而日本别墅占住宅比例较大：自2009年以来，日本新屋开工户数中，独立别墅占比常年处于50%以上。
美国别墅占住宅比例较大：自1990年以来，美国新建住宅中，独栋占比常年处于60%以上。并且调查显示，82%美国人倾向于居住独栋别墅中。
和海外相比，中国的高层住宅占比更高，代表住宅密度高、流量更为密集，并且大多以小区的形式存在。因此，在小区的物业服务上，更便于统一管理、统一服务，人均效能更高。
优势二：永续经营、轻资产、有规模优势
总体来看，物业模式本身属于永续性较强的行业，且边际扩张几乎不消耗资本。此外，区域规模优势较强，当区域集中度提升后，四保一服的人员是多盘共享轮岗的，人员利用率更高。
优势三：中国物业天然优势：集中继承
继承制度：由于我国土地公有制与美日多元土地所有制的区别，以及流转环节一对多的土地供应制度和其他国家多对多的土地供应制度的差异，所以我国大部分房企都有自己的物业管理公司。
而海外大多为别墅等相对分散的住宅形式，地上建筑有自行决定改建和重建的灵活性，并且独立别墅对于物业服务的需求在早期交付时并不高，因此如Pulte和Horton等大多海外开发商并不具备自己的物业管理公司。同样，FSV、Service Master、CBRE也都有各自专注的细分领域，同样不具备背靠龙头房企的资源优势，因此海外物业公司几乎无法享受集中度继承的优势。
图3：各房地产开发公司对应物业管理公司
数据来源：易米基金
不过，目前物业行业面临着住宅项目毛利率下滑的压力。
对比中国物业模式中，住宅与非住宅的区别：
住宅物业优势在于其“流量”，长期看是线下流量入口，未来可以拓展的增值服务广阔，这也是很多家物业公司目前把规模扩张放在第一的原因。但其短期劣势也很明显：由于基础物业费提价难、动用维修基金难、科技降本，加上人工成本的刚性上涨，导致利润率有一定压力。
但2021年1月住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。
政策在四个主要领域积极推进：1）业委会；2）维修资金；3）扩容、定价和缴费率；4）科技和增值服务。
这个文件针对目前物业行业几个痛点问题都给出了较大重视，后续可以等待具体政策落实。
03 投资机会
整体来讲，物业行业未来还有万亿级别空间，具有较大投资机会。过去，行业看重的是物业公司的扩张、资源背景、收并购能力和意愿。但随着目前房地产行业的总量变化、企业的重塑，未来将更看重物业企业的发展质量和稳定性，可关注一些资源背景实力较强的央企龙头物管公司与部分实力较强的民企物管公司。
风险提示：本材料中的观点和判断仅供参考，不构成投资最终操作建议或实际的投资结果。本公司不保证其中的观点和判断不会发生任何调整或变更，且不就材料中的内容对最终操作建议作出任何担保。投资有风险，入市须谨慎。
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