结论：4.1-4.9的区间，中肯估计4.5元左右。
过程：
1)以理性投资角度看，我要求的最低年化收益是3.5%。这只REIT派息率每年约4.2%，发行价3.514元。即每年派息约0.148元。倒推3.5%的收益，对应价格应该是4.2元左右。
2)从已上市同类品种溢价率看，两只物流园REIT均溢价约30%。参考同类，上市应该溢价30%，对应价格约4.56元。
但考虑到春节前后股市可能会有较好表现（我是11月初对股市乐观，可见我首页置顶讨论。但目前已转向乐观偏中性，非必要不加仓了），资金会涌入股市，不排除把溢价率推高到40%的水平。对应价格约4.9元。
3)从资金成本分析，假如19日上市，锁定资金成本15天，按2%的国债逆回购收益率计算，100万资金可以得到800元的收益。同期打新，100万可以换回4600元的REIT份额，如果上市收益低于800元，资金权衡过后应该不愿意砸盘，对应溢价率17%，价格是4.12元。也就是说，如果在19日上市，开盘4.12元就是大部分资金愿意接受的心理底线了。
如果是春节后才上市，资金占用接近一个月，对应的国债逆回购收益有1600元，对应的砸盘底线溢价率应该是34%，对应价格是4.7元左右。
关于上市时间：
看嘉实基金公司的公告节奏，我认为嘉实有在春节前完成REIT上市的计划，但能不能顺利推进就不得而知了。
综上，上市开盘价约4.1-4.9元。中肯估计约4.5元。上市时间个人认为会在春节前。
假设在19日顺利上市，年化收益约3%。
咱们中几十元到几千元的，没必要在乎那10%的收益波动。
对大部分散户而言，开盘价不值得纠结。只要收益高于资金成本，随便卖吧。
$嘉实京东仓储基础设施REIT(OTCFUND|508098)$
$京东仓储REIT(SH508098)$
资金成本分析。之前不知道为啥脑抽写错了。 后来翻了一下公告，是募集结束最迟三个工作日返还资金。这次我没申购，但看以前申购华润有巢的流水，第二天资金就返回账户了。具体返回时间要看所在券商或机构。但一般情况应该都是占用资金一天。100万的资金成本，按2%的年利率计算，大概就是50-60元，直接按60元算吧。100万元申购嘉实京东，可以获得4600元的市值。至于这4600元，锁定半个月还是一个月，也没几块钱利息。对应上市只要溢价超过2%，资金就回本了。对应最低价3.58元。
但最后的结论不变，只要开盘价高于资金成本 ，建议无脑卖。
咱们散户那点小钱钱，大部分人也就配了几十几百的市值，就算浮动10%，也就是几元或者几十元，在现在这指数涨幅下，算这点钱，纯粹是浪费时间了。。。
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