最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，两个品种报价均维持不变。
尽管房贷利率参考的5年期以上LPR连续6个月未做调整，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，中国多地首套房贷利率明显回调。
贝壳研究院发布的统计数据显示，2023年2月中国103个重点城市首套房主流利率平均为4.04%，环比下降6个基点，这是过去4个月首套房贷利率水平基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。
需要注意的是，5年期LPR的定价也关乎所有存量购房者的月供。在调降首套房5年期以上LPR促楼市回暖之外，存量房贷利率有机会下调吗？
一、2月降息预期落空，LPR报价为何继续持平？
2019年贷款利率市场化改革后，LPR由报价行在公开市场操作利率（主要指MLF利率）的基础上加点报价形成，即LPR=MLF利率+点差。
2月15日，央行开展4990亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率为2.75%，维持不变。
从宏观数据来看，1月信贷市场实现“开门红”，人民币贷款增加4.9万亿元。其中，中长期贷款同比多增1.4万亿元。人民币存款增加6.87万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高。
对此，中信证券首席经济学家明明表示，当前宽信用修复成色初显。一方面，LPR进一步调降的紧迫性降低。另一方面，流动性从银行间体系向实体经济转移，抬高了银行的中长端负债成本。因此，LPR脱离MLF利率指导单独下行阻力较高。
此外，本月LPR维持不变，还可能考虑到贷款利率已经处于历史低位以及内外均衡等问题。在美国仍然进行加息的情况下，LPR维持不变，有助于人民币汇率保持基本稳定。
二、首套房利率创新低，存量房贷利率会下调吗？
贝壳研究院监测显示，2月份，符合首套房贷利率动态调整政策的38个城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。目前，103个重点城市中有23个城市下调了首套房贷款利率。
2023年2月首套房贷利率下降的城市
截至目前，超30个城市下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%，再创2019年以来新低。
房贷利率的下调，让存量房贷客户面临“高位站岗”处境，存量房贷利率下调的呼声渐响。那么，存量房贷利率有多大可能下调？
LPR利率下调一般需要满足实体融资需求趋弱，银行负债成本稳中有降，MLF政策利率下调。
从实体融资需求看，需要进一步信贷社融数据指引，从宏观趋势看，经济稳步复苏，带动实体经济信贷需求回暖。
从银行角度看，同业存单利率中枢抬升，反映银行的负债成本有所上升，部分银行息差压力有所增大。
机构判断，结合存款利率走势来看，后期5年期以上LPR报价仍有一定下调空间，能否落地主要取决于楼市走向。从利率互换报买价走势来看，市场对5年期以上LPR报价有10个基点（0.1个百分点）的下调预期。上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。这将带动新发放居民房贷利率更大幅度下调，进而助力楼市在年中前后出现趋势性回暖势头。
瑞银证券表示，随着今年资产价格有望回升和投资情绪改善，部分额外存款或再次回流至金融资产或房地产市场。疫情影响在快速消退，供需两端政策仍在进一步放松，对行业走强将起到额外支持。
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