前几天和大家交流的时候，有位朋友在评论区留言“万物皆周期，地产难回来”。我其实是有一些不一样的看法的。
当然也许有的看法在当下看来是大胆、匪夷所思甚至惊世骇俗的，但是过后我们再回顾，让时间去检验预判的前瞻性和胜率，也是颇有意思的一件事。
今天就和大家分享一下我对地产和地产链的看法，核心结论：我觉得现在市场对于地产及地产链过度悲观了，尤其是近期地产销售数据譬如二手房数据出现小幅回落后，市场上认为地产弱复苏甚至继续向下的观点开始多起来，但我觉得地产在今年下半年到明年大概率会出现较强的复苏局面，整个地产链也会有投资机会。
我认为很多投资者过于把长期问题短期化了。从长期看，地产销量确实是会下降，但绝不是以去年这种降幅出现一降到底的姿态，而是一个反复的过程，就是下降-反弹-下降-反弹的过程，就像皮球跌落地面，第一次下落总是最剧烈的。
这里咱们也可以算个大帐，到底我们还需要建多少房子，涉及到两个问题——总量问题和结构问题。
总量上，假设未来5-10年我们保持总人口13-14亿基本不变（新生儿数量的下跌还难以很快反应在总人口的减少上），按照发达国家农业人口占总人口的比例，假设最终只有2亿人左右仍然居住在农村从事事实上的农业生产，那么城镇人口会达到10-11亿左右。（现在很多农村已经出现严重的空心化，户籍人口仍在，但大部分人长年在城市打工生活，甚至部分农村老人也要带孙辈在县城上学，真正长期生活在农村的人口是远少于户籍数字的），按照人均40平米计算（我们国家是建筑面积，实际居住面积折算大概就是32-36平米，和部分发达国家的平均数在一个水平线上），那么总量上在城镇需要440亿平米左右的城镇住宅。
我们国家从1987年至今，房地产销售量大约是240亿平米，与前述理论总需求量440亿平米相差200亿平米左右。其实城市里还有很多2000年前住房制度改革前建设的房子，但至今已经20多年，当年住房的质量、结构、布局跟现在相比不可同日而语，之前棚户区改造也主要就是改的这批房子，很多城市进行了大面积的拆迁。
总而言之，我们还需要建设或者销售大约200亿平米的房子，才能满足城镇住房需求，如果按照每年12亿平米的销售量来测算，还需要8年时间，并且200亿平米存量商品房，假设按照40年更新周期计算，每年更新量需要5亿平米，因此从总量上未来几年每年销售10-14亿平左右的商品房并不算非常过剩。
结构上，我认为我们城镇化的过程基本结束，而向核心都市圈聚集（我自己称之为大城化）才刚刚开始。
人口向核心都市圈聚集的现象背后是经济效率差异的自然选择，是有很强的经济逻辑驱动的，也是不以人的意志为转移的。譬如一个剧组在一线城市，在市内就可以把演员、导演、美工、摄像、编剧、配乐等人才找齐，但在三四线城市就非常困难需要跨多个城市协作，协作效率就会降低。我们看世界上几乎所有发达国家，人口都在向核心都市圈聚集，尤其是东亚地区，这一现象更加突出。韩国有近一半的人口和GDP在大首尔地区，日本三大都市圈占全国总人口的一半以上，GDP的近70%。
相比之下，我们的大城化才刚刚开始，未来二十年人口会逐渐向十个左右的核心都市圈聚集，它们占全国人口的比重距离理论值还有很大距离。甚至很多省份的人口聚集趋势才刚刚开始。譬如四川成都，对全省人口具有虹吸效应，四川省人口大约8300万，而成都市目前2000万，十年以后，也许四川一半的人口都定居在成都附近。
这种案例在你我身边随处可见，就像县城的孩子去了省会上学、就业、定居，孩子的父母可能也会跟着去省会带娃定居，他父母在老家县城已经购买的存量房就只能长期闲置，并没有真实满足在省会的居住需求。总而言之，总量需求加上结构化需求，每年销售12-14亿平米商品房并不是非常过剩的事情。
从短期看，去年地产面临了三条红线、疫情限制看房、开发商资金链紧张导致保交楼出现问题、收入预期下降等多重因素的叠加影响，才导致地产投资和地产销量出现如此巨大的降幅，但今年消费场景放开，保交楼稳定，收入预期稳定后，房地产会出现阶段性的回暖。另外我们的居民储蓄相对正常年份的超额量接近7万亿，其中因为消费场景限制形成的超额储蓄也就一万多亿，其余都是投资相对往年不足形成的超额储蓄，主要就是楼市和股市，其中大头又是楼市。一句话，不是老百姓没钱了，而是因为各种顾虑不敢买房了，只要稳定预期，大家对改善居住环境的需求还是真实存在的。况且，去年地产新开工下降大约40%，今年上半年如果新开工继续下降，到明年有可能出现无房可卖购房者再次抢房的现象。
另一方面，地产相关产业链长且容量巨大，从上游的钢铁水泥建材，到下游的家具家电装修，地产的带动作用远超其他产业。我觉得地产复苏是个渐进的过程，也是经济复苏过程中的重要一环，回顾过去二十年的历史，没有哪次经济复苏是能够脱离地产而独立演绎的。甚至在欧美等非常成熟的国家，已经没有大量的增量新建需求，地产也是经济周期的重要一环。
总而言之，市场短期对地产链过度悲观，从过度悲观到正常预期，地产链仍然存在较大预期差带来的投资机会。
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