引言
4月26日、27日晚，亿翰大讲堂月月谈——4月特辑顺利召开，本次月月谈共举办了3场线上直播，分别邀请了来自地产、产业、长租领域的专家进行线上分享。
图：3场总观看人次达4000+，嘉宾与观众评论区热情互动
“亿翰大讲堂”作为亿翰股份新十年战略规划中的重要传播平台，旨在探寻未来城市空间、产业、科技、文化、规划与人本关系重构的新逻辑。
栏目为了更及时、更全面地传递企业新思想、新趋势、新策略，同时了解行业领域的最新动态，搭建出产学研的桥梁，由此系统性地召开了《月月谈》线上分享活动，每月的月底将邀请各领域专家学者、行业同仁围绕当月热点话题，凝聚行业力量，共同探讨发展之路。
图：往届部分月月谈
“月月谈”栏目创办至今已吸引了上百个企业精英和行业专家进行观点分享，在行业内拥有较高的认可度。本次月月谈的现场也可谓是观点不断，火花肆意，观众与嘉宾互动频繁，各抒己见，对最新的实事动态进行点评分析，3场线上直播总计观看人次达到了4000+，吸引了众多行业朋友驻足留言。
因篇幅有限，以下内容
为本次月月谈的部分观点
完整版本请关注公众号日后推送
地产市场分析
嘉宾：
亿翰股份副总裁 田晶
卓越置业集团 营销资深首席 谢少强
东原集团 市场客研负责人 郑卿
三位专家从宏观经济数据为切入点谈了对未来市场的预测，同时聊到了目前市场环境下的各个城市变化，专家们多次提到弱复苏、小周期显著等关键词，对未来市场持积极乐观的态度。同时也对第二季度的政策补贴等进行了一个预测，最后大家就最近的热点话题：深圳二手房、上海土拍等作了交流。
谢总认为，真实的市场确实是在经济复苏起始的一个阶段，需要一定的时间沉淀、积累和进一步的发酵。所以目前并不是正式意义上的通缩，而只是一个阶段性的现象。从地产行业内部来看，无论是普通客户还是高端豪宅客户还是很多，大家对未来的信心还是有的，只是目前接收到的信息程度不同造成了感官上热冷不均，所以通俗的解读还是觉得这只是一个阶段性的情况，未来还是好的。
郑总认为，从地产来说，新开工在变慢，竣工在加快，这个逻辑就是在靠保交楼资金推动地产修复和竣工，但目前在新的开发投资方面，房企调性还是偏谨慎，仍然以国央企为主。另外就是失业率，一季度失业率为5.5%，基本上跟去年四季度差不多，意味着失业问题没有太大的改善，临近毕业季，估计就业又是一个比较大的问题。所以从这些点来说，确实会很纠结，看数据层面特别好，但是从实体、就业等方面来说，经济恢复还是有待观察。
地产特别专访
嘉宾：
亿翰股份副总裁 田晶
东原集团营销总经理 地产夭夭灵 刘依
双方对地产营销现在面临的一些变革、迭代和挑战等发表了各自看法，在提到市场转变中营销面临的痛点时，刘总表示一方面是业绩压力之下提升来访，另外一方面则是在搞来访的同时，能不能降费；随后刘总通过对东原集团抖音账号的运营进行举例，向大家总结了小红书、安居客、企微等多个平台的优劣势，刘总认为抖音，只是一个切口，代表了一种迎着这个行业的趋势，地产营销是时候进行迭代变革了。
刘总认为，东原的营销和传统认知中的抖音营销，区别类似于：房产跟消费品的区别和开发商和中介的区别。东原自己的直播间一方面有品牌背书更受客户信赖，另外一方面依靠自身对“产品”的深度了解，可以利用更丰富的形式去讲深、讲透、放大卖点，同时也能更清楚的知道项目客群的买点、痛点，后续跟进时也更便于解决这些问题。
在提到“轻能力”对于东原集团本身未来业务的影响时，刘总表示，东原内部非常坚定的要走轻能力输出的业务，并且希望可以把轻能力模式可以再极致化。东原未来不会考虑利用太过“沉重”的体系化的能力让企业全盘去试，但是会用到以下3点能力：一个是抖音的能力，一个是老带新的能力，就是 “原”聚场KOC的抓取和激活能力，第三是后台的能力，包括通路和自取。
最后提到刘总打造的“地产夭夭灵”栏目，她表示这个栏目也是“轻能力”的一个表现，每周会不定期地去更新3条左右的内容，但是目前尚未固定时间，仍处在“极轻”的运营模式中，未来的新模式还在探索。
长租市场分析
嘉宾：
亿翰股份 董事、副总裁 邱明华
朗诗寓总经理 章林
协信家副总裁 刘捷
三位就如何考量未来租赁住房企业在规模、布局、效益三者之间的取舍？如何看待保租房REITs？关于轻、中、重模式的选择、优缺点？以及在项目具体执行过程中碰到的问题有哪些等问题展开了激烈的讨论。
刘总认为租赁住房企业在规模、布局、效益这三者之间不存在取舍的问题，而是企业需要根据自身的经营阶段和状况去找一个平衡的关系。
抛开效益去谈规模和布局的话，本身不是一个长效经营的一个逻辑。因为很多企业在一段时间内新经营效益来换取规模，比如说布局全国，拓展海外市场，时间跨度足够，最终会呈现收益的逻辑。从布局上来看的话，供需关系决定了布局的合理性和可持续性。
从整个城市级的地区未来整体的发展规划进行判断，是布局是否成功的一个关键。效益，是租赁市场环境和企业经营能力相结合的一个体现。
当租赁市场整体向好的时候，可能经营能力的强弱不会非常明显的收益端有所体现。但是当市场处于成熟稳定期或者是说下行的时候，一些经营能力较弱的企业就可能会面临亏损的风险了。
章总认为实现可持续发展，效益为先。三者之间，效益为结果，规模、布局为手段。
首先，效益的实现以规模为前提。规模赋能体系化，落实到小而美，更多为店长对于门店的管理。但是落实到规模方面，需要有规模化的能力。其次，为了实现好的效益，需有一个较好的布局，而布局需要结合企业的资源禀赋。
在轻重资产方面，如重资产为主，则需聚焦在一些高能级城市的高能级的地段；租赁型，则更多的关注是租金差；轻资产，更多的关注管理半径的覆盖辐射度，其边际范围在布局的可选性上更大一点。
在产品线方面，朗诗对于产品线的布局比较广泛，从租住衍生产品到租住的各种品类，从品质集宿到轻奢服务式公寓，以及中间段的青年公寓、白领公寓、精品公寓，均有所布局。
邱总认为四类国企企业性质不一样，出发点不同，其对规模和布局方面是有所不同的。
首先，全国性的国企，现阶段更看重规模和布局。国企做租赁租房的，比较典型的为华润之类的企业。布局对现阶段其而言比较重要，效率兼重。现阶段REITs发布，需要快速投入新项目，这对于其规模有一定的要求。这类企业需要形成自己的品牌，所以现阶段对规模和布局更加看重。
其次，市属国企这类企业，布局较为不重要，更注重效率。市属国企如上海地产，其在本市的发展项目无上限，布局对其而言不是很重要。对于三者的权衡，更加类似于全国性的华润，但是项目范围局限在一个市内。
第三类，综合性的国企，主业不是做地产或者做租赁住房的企业。综合性国企，如上海的光明集团、百联集团，那这类企业有大量的工业商业用地等存量项目，受国家要求，转做R4租赁住房，未来需入保。但可能存在动力不足的问题。首先，流程较为的复杂。整个发行的流程繁琐耗时。其次，发行后项目受到监管较多。再者，存在天花板瓶颈问题，只有部分项目可以做。假如说一个租赁社区，净收益已达到4% 以上，其实已经达到市面上理财产品达不到的效果，无需再发行REITs获益。并且REITs需专款专用，资金限制于租赁租房领域，且项目未来不可控。
第四类，区属国企，布局局限，效率最为重要。区域国企比如浦开、城开，只能在上海某一个区域里面发展的，那这类项目布局更为具局限，效益对它的最重要的。他的项目数量有限，只有追求更高回报率的要求，而且这类企业一般也不会专门成立运营公司。
产业主题论坛
嘉宾：
亿翰股份 董事、副总裁 何璐
合肥报业文创公司 总经理 欧国斌
中南高科 中部战区 投资副总经理 丁亚洲
蜀山高科 产业地产招商负责人 计思吟
嘉宾从不同的角度去谈了对于安徽或合肥经济产业发展的比较快的一个看法，并且对他们的未来的机会、痛点，之后的市场趋势，需要注意的地方等发表了观点，通过与众位嘉宾的探讨，让业界内外对安徽省的产业园区发展有了更进一步的了解。
欧总认为安徽园区发展机会主要是产业转移，难点是前期产业园区定位和后期实际招商情况有很多不匹配的地方。目前合肥周边的城市都在承接合肥的产业转移包括六安、滁州、淮南等，如六安的金安区专门开辟了一个园区来承接合肥高新区不能落地的生产性企业。未来围绕合肥周边做一些转移性的生产性的产业园区，还是比较符合未来的发展方向。另一方面是外部产业转移，包括上海、深圳等一些生产性的产业无法在当地落地，合肥处于中西部结合区域，同时政策扶持力度大、交通便利，可以直接承接这些产业转移。
丁总认为发展机会在于城市的政策，发展难点主要是一些不良资产，园区不同于传统住宅开发，它没有刚需的概念，只有适不适合。大量的闲置和库存会带来信任危机，后期再想把园区运营起来是要花费很长的时间和精力，所以这也要求在前期做项目定位的时候要严格去匹配市场、匹配客户，只有这样在后期做招商运营的时候才能节省更多人力、物力。
计总认为发展痛点主要集中在两个方面：一方面是产业过剩、产业厂房闲置目前是比较普遍，另一方面是园区定位不清晰，无法形成产业聚集效应。她认为企业在做产业园区定位的时候必须要有区别细分，如果园区定位没做好，盲目跟风做产业园，后期在招商上也会比较困难。在业绩压力之下，可能会招进一些不符合项目产业定位的企业，无法形成集聚效应，最终就会形成招商容易留商难的局面。
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