2019年底，一家位于南京新街口的“客房+主题餐吧+剧本杀+KTV”特色酒店开业了。这家酒店只有18间客房，单房成本20+万元，却在多业态的加持下，14个月内就收回了400+万元的投资成本。后来，为进一步提高酒店竞争力，投资人周总将酒店的剧本杀板块删除，增加了电影、电竞元素。
近年来，“异业合作”已经成为了不少酒店业资深从业者的热门话题。那么，这种新兴的商业形态与传统酒店有何不同？在经营的过程中，又有哪些机会与挑战呢？
本文将通过对该酒店的产品、经营进行案例剖析，供各位投资人参考。
项目背景
由于母亲从事酒店管理工作，江苏酒店投资人周总对酒店行业产生了一定的好感和了解。2014年，硕士研究生一年级的他为证明自己并非“书呆子”，在征求父母同意后，与老同学合作在南京江宁区江宁大学城旁投资了一家公寓式酒店。
这次投资，让他成功获利，不再需要向父母索要生活费，并在一定程度上实现了自己的价值。
但公寓式酒店的物业并非整层租赁，无法按照正规酒店的标准办理消防证，不仅存在一定风险，且无法被评估为资产。也就是说，不管生意多好，转让时也拿不到多少转让费。因此，周总开始将目光转向酒店投资。
通过这家公寓式酒店的经营，他不仅在学校课业之余学到一些为人处世的技巧，还结识了一些OTA平台的BD经理和“酒店二代”，跟着参与投资了不少酒店项目。随着对酒店行业的了解愈发深入，他决定打造一家“以年轻人为导向的” 、“有趣的”酒店。
这家位于南京新街口的“有戏影宿互娱酒店”（又名“影宿城景酒店”），就是周总亲自主导打造的第1家特色单体酒店。
目前，酒店已经开业3年多，经过多次调整，始终保持盈利。他本人也即将于今年6月从南京大学毕业，取得物理学博士学位，实现读书、实践的“双丰收”。
选择单体的原因：
传统酒店需要照顾更广年龄范围的顾客，但周总更希望通过多业态合作的方式，打造一个适合95后、00后的，热闹好玩的“年轻人派对基地”。
有戏影宿互娱酒店
项目数据
项目名称
有戏影宿互娱酒店（又名：影宿城景酒店）
开业时间
2019年底
物业面积
室内758，室外近1500+
房间数量
18间
施工周期
近5个月
总投资成本
400+万元(含房租、押金、装修、设计、二次装修改造等全部费用）
单房投资额
20+万元/间
平均入住率
95%+
RevPAR
住宿320元，综合1350元
单房运营成本
160+元（含所有业态的人工成本）
回报周期
13~14个月
数据来源于投资人
2019年，周总从朋友手中以68万元/年的价格租下一处物业，准备开始建造自己心中的“特色酒店”。
这处物业位于南京市老城区中心，鼓楼区新街口管家桥9号楼华新大厦，周边有新百、德基、金鹰、中央商场等众多大型商场，旁边是本地知名的金陵饭店，距离地铁站仅287m，人流量大、购物及交通十分便利。
物业内部面积758， 除去公摊剩余约600，打造了18间客房。为防止室外繁华街道车辆来往及主题餐吧开办派对的声音影响客人休息，房间特地采用了双层隔音材料，以及“3+2”的中空玻璃、断桥铝的隔音窗等。
物业位于某商场的楼顶，因此门口有3000+的外部平台面积。周总与房东和物业管理公司协商决定：由酒店负责对平台进行清理、重新防水和日常养护，作为回报，酒店可以借用其中的近1500搭建一个露天场景的主题餐吧。
为避免违建，室外的所有剧本杀、派对、餐饮包厢都采用了可拆卸、可移动的定制隔音集装箱，并将地面抬高30cm，预埋水、电、网等管线。
外场的主题餐吧版块，周总找了一位在南京做酒吧派对营销很有经验的合伙人负责运营。餐吧的营业内容包含餐饮、酒水、剧本杀、派对等，最初的定位是女仆主题餐厅。
酒店开业后，主题餐吧“cheers吧”一度非常火爆。虽然外场只有23个桌子，却曾创下单日营收3.6万元的营收佳绩。
之后，他们重新装修，将餐吧变为了露营沙滩主题，并不定期举办嘻哈、舞蹈等主题的派对。虽然营收降到了平均1 ~2万元/天，但仍可以保持不错的盈利水平。偶尔节假日的生意高峰，还能达到单日4~5万元的营收佳绩。
后来，酒店的剧本杀板块在实际经营中，因为较大的不稳定性和较高的人力成本被摒弃，改为了电影和电竞版块。
整个酒店的首次硬装成本180万元，设计费20万元。但新兴品类酒店的软装和设备价格相对较高，算上房租、押金、运营物资，以及后续的装修重新改造等，总投资成本400+万元。
酒店客房的价格分为两种：一种仅包含住宿，另一种是住宿+餐吧的套餐价格。不计入非房收益的情况下，客房RevPAR约为320元。
疫情期间，除了个别受影响较大的情况外，基本都是满房；疫情刚放开时，很多人都阳了，餐吧、酒店生意都明显下滑；等大家慢慢康复起来，如今每天满房已经成为了常态。
由于单房投资成本从原计划的14~16万，超支到20+万元，周总原本认为：按照最乐观的预计，也要1年半才能收回成本。
没想到，这种独特的多业态集合营业模式，收获了大量年轻人的认可和喜爱。得益于餐饮、娱乐区域的高收益，酒店获得了超乎想象的收益，仅用13~14个月就收回了全部投资成本。
有戏影宿互娱酒店
项目满意点
一、物业位置佳、体量小，销售压力不大
酒店物业位于南京市新街口商场楼上，是人流量很大的繁华地带，而酒店客房仅有18间。
因此，即便没有酒店集团的中央会员导流，只要酒店足够有特色，销售压力并不大。
二、合作伙伴专业，能够建立完善的管理体系
周总有位合作伙伴，是“清沐酒店集团”的“酒店二代”。该集团是国内Top30的酒店集团，目前旗下有400+家酒店，能够帮助他们的单体酒店建立起较为完善的管理体系。
项目遗憾点
一、酒店名称不能凸显特色优势
当OTA上显示酒店原本的名称“有戏影宿互娱酒店”时，大多数顾客只能从名称中得知这家酒店应该与电影主题有关，却不理解“互娱”二字的意义。
后来周总决定：既然难以用短暂的名称体现酒店的所有特色娱乐元素，不如干脆优先展现酒店的区位优势。
于是，他将OTA上的酒店名称改为“影宿城景酒店”，突出了酒店位于市中心，可以露天欣赏繁华的高楼大厦、城市景观的优势。
二、清洁阿姨太少，有时卫生跟不上
目前，酒店的18间房只有1位清洁阿姨。有时赶上退房高峰，就做不到仔细打扫，因此招致一些差评。但若再招一位，又有些富余，增加没必要的人力成本。
为了改善这个问题，下次投资，周扬准备打造28~30间房间，聘请2位阿姨，高质量完成清洁工作。
有戏影宿互娱酒店
建议
一、好物业才值得投资
到处都能开酒店，但赚到钱很难。只有真正好的物业，才有投资价值。
大家都知道，最好要选择出房率高、租金低、租期长、消防证件办理完毕、转让费低的物业，但能第一时间获取这些物业消息的人，往往只有连锁酒店集团的中高层，或在当地拥有较多社会资源的人士。
我们在网络上能看到的酒店转让和物业信息，一般是那些有资源的人都没看上，才流出到二级市场来的。
所以，建议大家在暂时接触不到满意的物业资源时，可以考虑先跟着有资源的朋友参与投资项目；等自己发现了好物业，再自行打造酒店，拉他们投资。
二、创新的酒店模式，要搭配低房量
周总表示，自己选择打造这个酒店，就是因为自己对某一部分人群比较了解——喜欢蹦迪喝酒、熬夜玩乐、拍照打卡的年轻人。因此，这家酒店的所有营业板块设置、装修风格等，都是迎合他们的喜好。
但这种酒店的弊端是：针对的人群相对小众，无法覆盖大范围受众，因此客源有限。“我们只有18间房，满房当然很容易。要是有100间，那就太难填满了，销售压力会很大的。后续再开新店，我也会把房量控制在28~30间。”周总说道。
三、宣传方式要紧跟时代
受众年轻化，酒店的宣传自然也要年轻化。周总表示，现在做酒店宣传，已经没必要费大价钱去设置线下的广告牌了。
将宣传成本用于邀请本地的网红、生活号来探店，在抖音、小红书、微信视频号上发布，再买一波流量助推宣传，短期营销效果和长期影响力都会更高。
关于未来
比起加盟连锁品牌，周总更喜欢亲自打造一些“有趣”的酒店。在开这家酒店前，他曾参与两家酒店的非标改造设计，并将在实践中摸索、学习到的内容，运用在了这家酒店上。未来，他希望继续探索更“酷”的酒店模式。
一些前沿的、复合的商业空间引入，能够使酒店盈利模式发生颠覆性的改变。酒店作为一个主体，主营业务叠加增值业务，会为酒店的整体营收带来更大的想象空间。
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