【信达地产江宇辉】地产行业专题报告：2023年1-4月统计局房地产数据点评——销

【信达地产江宇辉】地产行业专题报告：2023年1-4月统计局房地产数据点评——销售环比热度下降，投资走弱竣工保持高位

【销售：低基数带动同比增长，环比热度有所下降。】从同比数据来看，4月的商品房当月销售面积和金额均仍保持同比正增长，并且涨幅均有所提升，一方面去年4月受到疫情影响整体基数较低。环比方面来看，与市场高频数据反馈情况具有一致性，出现了较大的环比降幅，2、3月积压的市场需求集中释放后，市场整体出现相对明显的降温，叠加前期市场热度较高，房企推货提前，进入4月之后整体供需双落，因此4月的数据环比回落的情况也基本符合市场反馈情况。

【投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续。】新开工仍然持续低迷。主要原因可能在于：1）新开工铺排提前。2）销售持续性有待验证，新开工意愿尚未明显提升。我们认为，后续投资端压力可能仍然较大。建安投资方面，在销售全面改善之前，投资意愿可能长期处在低位。土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。

【土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存。】需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。第一，需求端：房企拿地“有效边界”收缩，土拍竞争加剧但有效边界并未有明显扩大。根据热门城市的集中供地情况来看，部分基本面有支撑、销售热度恢复较好的城市，今年的集中供地参拍房企增加，逐步有优质民企开始在这些城市积极补货，但其他市场相对较弱的城市，土拍仍然较冷，房企投资的有效边界并未有明显扩大，因此我们认为今年土拍的总量来看未必会有明显提振。

【资金：到位资金单月同比增长，销售回款带动资金端改善。】随着需求端复苏，特别是2-3月的市场积压需求释放，房企的销售回款改善。销售逐步复苏下，房企经营和自身的“造血”能力有所修复，也体现在投资端逐步有更多的民企开始参与土拍，房企资金端正在持续的改善中。

【销售持续性支撑力较弱，后续关注供需分化情况。】我们认为，核心城市成交支撑市场高度，有效供给决定回暖强度。后续市场的恢复程度，还需关注：1）核心城市需求韧性。2）不同能级城市供应情况。我们建议聚焦当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。