引言
2023年7月3日，由亿翰智库主办的以“夏鸣”为主题的“2023Q2亿翰大讲堂·策略会”成功落幕。本次论坛，亿翰股份总裁何慧先生以《救市在路上》发表季度观点，同时由亿翰股份副总裁田晶女士、新力量企业研究总监李健先生、产品力研究总监周旋女士、代建企业研究总监吴玉玲女士就国央企篇、“新力量篇”、“产品力篇”、“代建篇”发布亿翰季度观。
亿翰观点发布：救市在路上
嘉宾：
亿翰股份总裁 何慧
亿翰股份 总裁 何慧在《救市在路上》的分享中，围绕要不要救市、如何救市两个层面进行讨论分析，就亿翰对房地产市场最近的表现和后市可能性与大家进行细致的分享。
目前，房地产行业出现五大现象。
第一个现象，市场越来越冷。尤其6月份，除了几个典型的城市以外，其他城市在5月基础上下滑20%以上。第二个现象，二手房越卖越多。成交量上去了，但是挂牌量更高了。第三个现象，企业越来越焦虑，业绩越越差。6月，业绩环比平均下滑20%以上。第四个现象，出台政策多但效果并不明显。第五个现象，土拍市场越来越激烈。
第一个话题，到底会不会救市。
救市是肯定的。
从三个方面进行思考，首先，是经济层面的问题，目前经济处于相对比较谨慎或悲观的态势；其次，房地产自身发展诉求，国房景气指数、地产开发投资、施工面积和销售等指标都在降，5月底库存是疫情以来库存最大的一个月，去化压力巨大；第三，房地产外溢影响，地产对于各个社会其他方面影响都较大，行业受挫会引发一系列的社会问题。
第二个话题，怎么救？
从历史经验借鉴、救哪个主体、从哪里切入及救到什么程度维度展开分享：
一、有没有历史可借鉴？
中国的房地产行业共出现三次危机，但2008年、2015年的救市逻辑并不适用于2023年。
首先2008年危机是美国次贷危机的传导。4万亿的不断叠加，推动了2009年房市场的快速繁荣，这是货币的逻辑。
第二轮2015年危机，政策核心是去库存，通过行业结构化调整来消化库存，即三四线棚改货币化安置，这是需求置换的逻辑。
2023年来看，一方面内外部环境更加复杂，简单地说，目前最大的问题是消费者对于未来预期、信心不足的问题，因此以往救市政策有一定参考，但很难照搬。
二、先救哪个主体？
如果先救市场，目前行业全方位走弱，需要全局化的统筹。
如果先救企业，需要点状突破，通过典型企业纾困带动整个市场。
三、从哪里来切入救？
首先三四线城市无论是刚需还是改善，对政策敏感度偏弱，二线城市前期人才购房、人才落户等已释放过一波需求，没有太大空间，但置业区域对政策比较敏感，可对限购做一些调节。一线城市，如上海毕业生落户放宽已经放松一部分购房门槛，接下来需要解决刚需限购和首付款的压力。
四、救到什么程度？
要稳住经济，过大的刺激就不太可能。去年 11 月，金融十六条已把救市相关政策罗列清楚，目前是落地执行性的问题。
具体来看，一线城市外围刚需比较疲软，需要结构化政策支持。二线城市限购政策可以适度松绑，三四线城市限购全方位放开。因此，应出台组合式政策，一是局部城市结构性解限购，二是降首负、降利率，三是提高消费信心，降低月供压力，四是提高二手房交易效率。
在亿翰股份总裁何慧先生发布完季度观点后，分别由亿翰股份副总裁田晶女士、亿翰股份新力量企业研究总监李健先生、亿翰股份产品力研究总监周旋女士、亿翰股份代建企业研究总监吴玉玲女士就国央企篇、“新力量篇”、“产品力篇”、“代建篇”发布亿翰季度观点
亿翰观点发布：国央企篇——“国”字头：深耕，聚焦中的“扩围”
嘉宾：
亿翰股份副总裁 田晶
亿翰股份副总裁 田晶在《“国”字头：深耕，聚焦中的“扩围”》的分享中，围绕上半年国央企投资销售表现、国央企土拍特征、投资聚焦等进行讨论分析，就亿翰对上半年国央企表现的总结与思考与大家进行分享，并提出对于房企的评价可能不能再以往的销售去论成败。应当从经济贡献、城市建设、生产生活等多维度进行综合的评价。
话题一，上半年国央企销售及投资情况复盘
在投资方面，今年上半年市场热度基本来自于头部企业，TOP50 整体的投资下滑明显。销售方面，国企一季度表现好于2022 年上半年。但与2021 年同期相比仍然为负。但有部分企业 1-6 月在跟 2021 年同期相比依然保持正增长。如华发，受益于当时的有意识地向一线城市和核心二线城市靠拢的决策。
话题二，国央企土拍主要有两大特征。
特点一，上半年一二线城市市场高热，在目前确定性的市场出现了一个僧多粥少的情况，参拍的成功率参差不齐，国央企的成功率相对来说还是比较低。
特点二，今年土拍市场上，新城人居、天健集团、南昌市政等地方国企开始显山露水。
话题三，国央企投资聚焦。
可以确定的是，国央企正在寻找确定性的市场。
第一，聚焦深耕城市或外拓有支撑的城市；
第二，业态扩位，围绕运营多业态来扩展产品线，实现垂直深化；
第三，投资转向集中22城聚焦。
话题四，国央企的转变体现在三个方面。
1）多维度参与到深耕城市的建设和发展。城市深耕除了在招牌挂市场上拿地，更会去深度的参与到城市的建设中去。
2）主动调整产品线。把具备优势的产品线积极外带，比如说越秀，在不断地强化其 6 + 1 的特色，有利于它走出广州大本营，进入其他城市深耕。
3）在产品方面的转变。第一，注重产品细节的优化与完善；第二，依据使用的场景对空间进行优；第三，注重数字化体系的构建和新材料的应用升级，例如华发在产品设计研发方面的投入
在今天的时候对于房企的评价可能不能再以往的销售去论成败，应当从经济贡献、城市建设、生产生活等多维度进行综合的评价。
亿翰观点发布：“新力量”篇——民企“新力量”，是异军突起还是昙花一现？
嘉宾：
亿翰股份 新力量企业研究总监 李健
亿翰股份 新力量企业研究总监 李健在《民企“新力量”，是异军突起还是昙花一现？》的分享中，围绕上半年企业拿地情况、新力量画像、新力量如何发展三个层面进行讨论分析，就亿翰对上半年表现亮眼的新力量企业的发展特点及未来方向的总结与思考与大家进行分享。
话题一，当下企业拿地情况，新力量表现亮眼
第一，目前活跃在土拍市场的上市民营企业已经非常少，但在22个集中供地的城市中，民营企业拿地的金额占比反而明显增长，意味着有非常多过去没有被行业关注到的民营企业正在积极地拿地。
第二，拿地参拍成功率能够保证在10% 以上的民企还是比较多的。
话题二，新力量企业画像——类型及特征
现阶段关注到的新力量企业有两类，一类是有实业基因的，另一类的则是深耕本土，在大本营具有良好的产品品质与口碑，并坚持低杠杆的发展理念。
话题三，新力量如何发展？
第一，顺势而为，适应行业发展以及适应企业自身基因进行发展。
第二，剖析市场规律，在供需和竞争环境下把握住自身的市场窗口期。
第三，提高产品的美誉度。民营企业也有非常多产品在区域范围有比较高认可度，但是扩展到全国化布局当中需要做更多铺垫工作。
第四，通过持续兑现交付力回馈业主，同时践行自己的社会责任。
第五，从专业角度不断进行创新和探索，保持专业与资源的协同度，链接优质资源，保持共赢的姿态和合作开放的意愿。
亿翰观点发布：产品力篇——产品内卷时代，真刚需还是假改善？
嘉宾：
亿翰股份 产品力研究总监 周旋
亿翰股份 产品力研究总监 周旋在《产品内卷时代，真刚需还是假改善？》的分享中，围绕地产行业发展趋势、产品力趋势、服务力趋势三个层面进行讨论分析，就亿翰对企业上半年在产品力表现方面的总结与思考与大家进行分享
话题一，行业趋势力发生三大变化。
第一变，生存模式改变。行业从重开发转向重服务，从这个重规模转向高质量发展。
第二变，需求结构改变。改善市场需求已经占据了整个行业的一个主流。
第三变，企业竞争类格局改变。房企研发费有所增长的，企业愿意投入研发费用以优化自己的产品，包括客户的精准定位，提升产品力以及匹配客户的需求。
话题二，产品趋势的“三化”逐渐明显。
第一“化”，产品IP化。产品 IP 化主要是围绕着两个方面，产品体系化和品牌体系化。
第二“化”，超级改善化。现在主流去化比较好的两大产品类型，第一段就是大面积的超级豪宅，第二段中小户型产品。100平现在是可以做到四房两卫，配备比较好的外立面，会所以及社区的社群的管理和服务。
第三“化”，生活场景化。一方面是大家之前经常提到的x空间配备，LDK一体化，可以满足不同住房需求，演绎更丰富生活场景。另一方面是全屋智能。从早期的简单的人机交互迭代迭代到3.0的尊重人的特性，全屋智能情景化时代。
话题三，服务的趋势力
趋势一，差异化的服务体系。服务从单点是走向体系化，企业也在形成的自身的服务IP。
趋势二，全周期的交付体系。交付走向全流程的陪伴的交付体系，保证把项目如期高品质和高效率交付给业主，进一步提升企业安全性的形象。
趋势三，透明化的施工体系。开发商为了解析客户需求痛点，以技术支为支撑，持续加大工程端的一个透明程度。
趋势四，多元化的社群体系。线上线下多个维度进行发力搭建社群体系，搭建像公众号、小程序、 APP等线上平台和一些线下场景。
亿翰观点发布：产品力篇——入局代建，真出路，仅口号？
嘉宾：
亿翰股份 代建企业研究总监 吴玉玲
亿翰股份 代建企业研究总监 吴玉玲在《入局代建，真出路，仅口号？》的分享中，围绕代建市场现状、代建企业面临的挑战、代建企业下阶段发展策略三个层面进行讨论分析，就亿翰对代建行业的总结与思考与大家进行分享，同时并在分享最后发布《2023年1-6月中国典型代建企业新签规模TOP20研究报告》。
话题一：代建市场现状
现状一，代建模式已更新至4.0版本，定制化的柔性代建已初露头角。随着代建领域逐步规范，行业透明程度越来越高，代建领域愈发的内卷，按需定制的 4. 0 版本的柔性代建应运而生。
现状二，与房地产开发相比，代建市场看似广阔，实际上限不高。未来代建市场每年整体规模大约是 500 亿左右，净利润仅 140 亿元。
现状三，具备核心优势的企业才有可能在代建领域重新出道。“布局早≠规模大”，拥有“明确的标签+优质的企业品牌+专业的项目开发运营管理能力”的企业，就有成为代建领域新黑马的潜质。如近两年才布局代建领域的龙湖与旭辉。
话题二：代建企业面临的挑战
目前代建企业面临三大挑战。
挑战一，企业“内卷”，管理费率降低。在入局待建领域的企业数量激增、业务规模有限的情况下，企业内卷随之出现。
挑战二，国资代建机会多，但对于企业能力要求更高。
挑战三，高利润伴随着高风险，净利率方面，政府项目<非地产企业项目<地产企业项目。
话题三，下阶段发展策略
策略一，项目开发全流程，11大专业能力提升。代建业务需要高度专业化的团队和管理能力，以应对各种复杂的项目需求。
策略二，建立代建品牌护城河。建立代建品牌的护城河，也就是建代建品牌的独立，目前多数企业并没有将代建与地产两者进行切分。
策略三，加强企业精细化管理能力。力争把项目管细、管实、管到位，来减少工程运作、市场判断、人员超配等失误导致的项目整体成本超支。
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