引言
2023年7月6日，有亿翰智库、不如租房研究所联合举办的“2023Q2亿翰大讲堂·策略会”成功举办。本次论坛，亿翰股份董事、副总裁邱明华以《大供应与弱需求的矛盾冲突》为主题发表2023半年度租赁住房行业研究报告，同时论坛有幸邀请到乐乎集团创始人CEO罗意、朗诗寓总经理章林共同探讨了“租赁住房的资管破局之路”，基于自身对于行业的了解，围绕“投资、融资和退出”，探讨租赁住房行业现状以及未来发展，提供了许多借鉴思路。
大供应与弱需求的矛盾冲突
亿翰智库邱明华发表《大供应与弱需求的矛盾冲突》主题演讲，从宏观环境、市场动态、未来发展三个方面，就租赁市场上半年发展及未来趋势与大家进行了详细的分享。
当前，中国租赁市场处于大供应和弱需求的冲突矛盾之间。受三年疫情的叠加影响，2023年上半年公寓呈现集中大批量集中供应的趋势。相对于供给，受六月的毕业季就业情况和经济基本面方面的影响，租赁需求未呈现强劲状态。
关于租赁市场的未来趋势，邱明华表示，上半年市场供应规模快速扩大，但预期的毕业季租房潮并没有如期而至，行业面临租金、出租率全面下滑的压力；租金增长出现下跌，行业竞争日趋激烈，企业运营“提质增效”；下半年行业将进入产品、运营、服务全面竞争的市场；R4用地供应趋于尾声，盘活存量项目将成为租赁住房新增供应的主流。
租赁住房的资管破局之路
问题一：在公寓资产管理中，非改居项目的具体操作、未来政策导向以及这类项目的投资建议
乐乎集团CEO罗意：
乐乎的主战场在北京，是早期进入者之一，但是资源其实相对匮乏。15年即选择了纯运营业务，围绕租赁业主提供运营服务。21年之后，在经过“规模更大发展”和“慢速做优指标”的问题思考后，我们提出从运营管理者到资产管理机构的转变。
一、资产管理在包租的场景下运营服务和管理服务是有一定的区别的。
从资产遴选到项目的定位，到策略的安排，到产品的打造闭环运营，如果我们是从始到终提供资产的保值增值，且收益和业主的收益保持一致，这种资产管理在某种场景下同样适用。重资产场景下也是同样的逻辑，根据它的区位、资产自身的禀赋进行策略。
二、从运营机构的视角出发，能够帮助更好实现闭环资产管理。
近一两年进来了很多重资产的玩家、资质管机构，他们对 LP 的理解很透彻，能力也很强。但具体到资产上而言，它对单一项目的识别，策略安排等，还是要借助专业机构，实现整个的资产和品效的提升。
三、关于非居项目：地区差异较大。
非改居项目，城市内和城市间差异很大。华东的市场可能相对的透明一些，它的时间、综合的成本可能更可预期，城市的服务意识也更强，规则更透明。
四、非改居目前主要有两个途径，包括偏商业性质和非居改居。
关于非居项目的两个途径。第一个是偏商业的，长短租结合。第二个就非居改居，不仅需要关注宏观环境，这需要对区乃至到街道进行详细的沟通。未来精耕区域或许是企业比较好的产品钥匙。
朗诗寓总经理章林：
朗诗寓属于房企系，从成立之初以来，我们的定位，就是希望成为中国最优秀的集中式长租公寓运营品牌，希望给合作方带来价值，让住户能有好的居住体验。
一方面，资管与运营息息相关，我们理解的资管是一个更长的链条，朗诗寓在其中更专注于产品打造、服务、营销，保障经营结果。另一方面，我们也通过朗诗体系内的地产金融平台-青杉资本，早在18、19年就与大型金融机构合作，收购了一些重资产并将其改建为长租公寓，朗诗寓在其中各环节都有参与。
关于非改居项目的政策和实践的解读。
我们一直以来在各地做研究，既有酒店业态，也有办公类，包括工业性质的项目改造合规的长租公寓。与此同时，我们在不同的区也有实践，不同的城市不同的区域确实有较大的差别。但是目前而言，路径相对而言，更加的明晰了。比如朗诗在上海杨浦区的商业项目，是依据政府关于规模型租赁住房申报政策，改建为租赁住房项目。
在非改居的实操路径中，沟通确认是较为重要的部分，需要足够的重视，如果考虑不周，可能会出现事倍功半的现象。当然，在路径清晰的同时对于非居改住的要求也会更加清晰，比如车位立面、玻璃幕墙的管理要求等等。
问题二：金融17条政策背景下，租赁企业对于融资的通道的打破以及实践。
乐乎集团CEO罗意：
金融17条的发布，对于从业者而言，确实是较为美好的融资环境，无论是项目的购买或是包租都提供了金融出路。以乐乎为例的轻运营公司，营业主要通过经营贷，但是总体额度不是很高，大约在两三千万左右。
项目层面而言，重资产的模式融资相对成熟，包租的融资案件其实还是较为困难的。
因为以租赁的收益权作为融资标注的估值较为困难，且传统银行从业者对此有一定的抗性。乐乎目前通过招商加盟，做产业服务，即社会融资的方式来解决问题，我们认为这种方式琐碎，但是这是产业撮合的一种可行方式。
朗诗寓总经理章林：
轻中重资产在融资中是不一样的。
轻资产的融资本质上是对于企业的看中，企业本身的盈利性。从这个角度而言，本质上是对于信用主体的考察。即解释了地产系和国企的租赁项目可以拿到一定量的贷款。而创业型的企业可能会比较困难。
对于金融17条，我认为政策是很好的，考虑也较为周全。项目拿地的时候提供贷款支持，建成后置换经营性贷款，再往后可做REITs，实现了资金层面的退出。在资金的基础上再去做新的项目，这样的链条是非常畅通的。
但这里的逻辑有几个思考。
其一，受益主体以国企为主。在当前环境的自持项目，是一个非常长线的投资，这无疑是以国央企为主。
其二，中国当前资产“贵”，从商业可行的角度较为吃力。
目前资产收益情况而言，因为中国的情况还是一个资产贵，租赁的全经营性的净收益，对应与资产的这回报其实相对来说压力比较大。
其三，政策的出台更多的是贯彻房住不炒、租售并举的国策。
金融是保驾护航的，但现实情况存在需求错位的情况。经过房地产三十年的大发展，社会有大量的存量房，它的经营现状与社会需求不匹配，如果可以解决资源错位的问题，给与轻中企业更多的实质性的支持，这对于住房的意义更大。
其四，政策促进资产持有者盘活资源，是市场的催化剂。
在金融政策配套的加持下，不同类型的资产持有者，更有动力将资产往租赁住房方向投入。比如有闲置厂房实业的企业、做租赁住房的国企，这样的政策就有助于起盘活资源。对于乐乎和朗诗寓这类的企业在其中也可以帮助这类企业进行操作。从这个角度而言，政策有利于激活大环境，各个企业在其中各得其所，促使租赁市场更好的发展。
问题三：国内资方对于回报和退出的方式和要求是怎么样的？
乐乎集团CEO罗意：
乐乎做为轻资产公司，服务的是中资产公司和重资产公司。
一种就是我们服务频率最高的中资产。目前的只是在北京、上海、杭州。因为加盟商的投资预期，基本上希望在 4 年左右收回成本。
另外一种关于重资产公司，分为两派。
一派对于保租房政策的持续性忧心忡忡的机构，这种机构更相信过往在大宗退出的路径上，他们认为核心地段的核心资产如果相对便宜购入，无论何时都是有利可图的。这类机构对于收益要求较低。另一派，想通过REITs进行退出的重资产公司，对回报周期有一定的要求。
朗诗寓总经理章林：
重资产的投资人核心关注是这个稳定回报和流动性。
流动性问题是一个较大的分裂，北上广深一线城市里面其实流动性相对来说最好的就是上海、北京，所以存在流动性的溢价，或者说对于回报率可以拉低一些。二线类似于像南京、成都这样的城市，可能要求的回报率是 6% 。从机构角度来说，它是有投资周期的，机构需要考虑退出。
关于中资公司，最核心的在于回收期。
在消防、物业、税收等方面合法合规的情况下，实现4 年左右的回收期，压力较大。实现这一目标主要有三个方式，其一，从业态方面寻求价值极差。其二，除了主营收入，增加其他收入。其三，规模较大的大型租赁社区的建设。
从我们轻资产的角度，一方面，关注回报率和回报周期。其一，加强能力建设，我们要把这个成本控制住，慎做加法。其二，是在细分上面，产品定位上面做到差异化，尽量的做些市场预判。另一方面，关注实现性，在一个不确定的市场里面实现一个较高可能性的经营结果。
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