央行近日对存量房贷利率的有关表述引发关注。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
央行本次对存量按揭贷款利率作出表态且较过往有所放松，明确指出了由于前些年发放的按揭贷款加点幅度较高，因此该部分按揭贷款绝对定价水平较高，叠加居民可投资资产收益率下行，导致近期提前还款大幅增加。
此前，央行对于房地产行业的支持主要集中在按揭贷款重新定价和新发放贷款利率方面，包括5年期LPR利率下调，从2022年初至今共下调了45bp，对于存量按揭贷款重新定价时可相应下调45bp，以及下调各城市新发放按揭贷款利率加点、放开按揭利率加点下限等。
尽管贷款市场报价利率下行了45bp，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有较大关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定影响。
我们认为，央行表态为存量按揭利率下调给予了正面态度，后续存量按揭利率有望逐步下调，但具体政策和落地措施有待跟踪。本次央行表态好于市场此前对存量按揭贷款利率统一调降的悲观预期，同时，考虑到从去年6月起各银行按揭提前还款增多，调研显示今年5-6月份提前还款情况有所趋缓，高峰已经过去，部分存量高利率贷款的利率下调压力已通过提前还款有所释放。银行板块当前估值为0.5倍PB，已反映市场预期，从绝对收益维度具备配置价值。
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