年中稳地产政策能否使下半年地产投资“软着陆”？

东吴证券宏观周报：年中稳地产政策能否使下半年地产投资“软着陆”？

7月31日国家发改委在“恢复和扩大消费二十条”中明确了支持刚性和改善性住房需求的四点举措，其中除了“保交楼”外，我们觉得其余三点的增量在今年值得关注：稳步推进老旧小区改造；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造；继续实施农村危房改造。“三管齐下”的地产改造计划能否使今年房地产投资实现“软着陆”？据我们测算，三项地产改造举措预计能在今年实现约3600~6700亿元的固定资产投资，占2022年房地产投资的2.9%~5.4%（调整至可比口径），可支撑今年房地产投资同比降幅收窄1.3~3.9个百分点。

一、老旧小区改造：预计2023年投资1990亿元，考虑到现存体量以及工程进度，明后两年的投资体量可能连续下降。

老旧小区改造最早于2017年在15个城市开展试点。2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，并进一步明确改造范围为2000年底前建成的城镇住宅小区，自此老旧小区改造进入高峰期。

如何估算今年的投资规模？住建部已经公布了今年的老旧小区改造体量：“新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户”。我们根据住建部曾经透露的改造投资规模（2019年至2022年，全国累计新开工改造城镇老旧小区16.7万个，惠及居民2900多万户，完成投资6600多亿元）可估算出老旧小区每户投资约2.3万元，对应今年投资约1989.5亿元，略低于去年的约2015亿元。

未来两年的规模可能有限。2021年3月经济日报刊文称老旧小区现存规模约为22万个，结合国办2020年发布的指导意见：“到‘十四五’期末力争基本完成城镇老旧小区改造任务”，意味着2024及2025年剩余的未改造老旧小区规模可能不到7万个、1200万户，对应年均投资降至不足1400亿元。还需注意的是，拆除重建的老旧小区会纳入房地产开发投资统计范畴，而只涉及改造的老旧小区将仅统计入固定资产投资范畴（参考八、投资及房地产统计（19） - 国家统计局（stats.gov.cn））。

二：城中村改造：总投资规模或接近1.5万亿元；靠前发力的情境下（三年内完成，对应每年投资额＝总投资额14240亿元÷3），2023年投资4746亿元。

7月28日召开的“超大特大城市城中村改造工作会议”中提到：以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题。由此可见城中村改造的整体细节规划仍在研究，不过部分城市（如上海、深圳、广州、青岛）已经公布了今年大致的城中村改造规模，其中城中村数量与投资金额都相差较多，以统一标准估算可能误差较大。

那么如何估算城中村改造投资规模？计算方法上，投资规模=涉及目标人口×人均住房面积×建安投资；并在计算中假设每户人数相同、部分缺失数据的城市指标用省份代替。

1.首先确定超大特大城市的名单及涉及人口，我们根据国家统计局2021年划分的21个超大特大城市作为标准，参考广州市城市更新专项规划中的表述“改造涉及区域以中心城区内城中村为主”，我们选取各城市城区人口乘以各城市自建住房比例当作城中村改造所囊括的目标居民人口，总计约2.1亿人。

2.将各城市目标人口乘以各城市人均住房面积得到城中村改造可能的住宅面积。

3.将各城市涉及的住宅面积乘以各城市住宅建安工程投资金额，得到城中村改造的总规模超过1.4万亿元，其中深圳、广州规模居前，各接近2000亿元。

我们通过已公布改造计划的城市的数据验证估算方法的合理性。今年4月上海市政府公布该市城中村现有规模点位700余个，涉及11万户。根据上海2021年568万的城镇户数，可算出城中村改造比例约为1.94%，接近上海自建房屋2.0%的比例，可见估算方法比较合理。

改造的时间跨度多大？目前全国层面尚无统一的时间规划，城市层面公布时间跨度不一：青岛推动旧城旧村改造“三年攻坚”行动，今年计划完成投资175亿元（约为我们估算青岛总投资规模的三分之一）；合肥要求城中村改造三年内基本完成；而上海则明确“城中村”改造项目到2032年底全面完成，跨度长达十年。我们以三年与十年作为城中村改造推进的“靠前发力”与“稳步推进”前景，对应每年投资额可达1582亿元~4746亿元，高于老旧小区改造的投资规模。

三、农村危房改造：总投资规模可能为百亿级，或不被统计在固定资产投资项中。

农村危房改造作为中央脱贫攻坚顶层设计中的具体落实项目，2018-2020年的推行力度与规模较大，随着2021年“全面小康”目标的实现，农村危房改造可能进入收尾期，投资规模局限性较大。

各省市公布的规划中明确农村危房改造资金以农户自筹为主、政府补助为辅。根据地方公共财政支出数据，我们假设农村危房改造的政府财政支持比例不少于老旧小区改造（约50%），则意味着近年农村危房改造涉及的投资规模或仅为百亿规模。另外，根据全社会固定资产投资的统计定义，农村危房改造投资额被纳入农村住户固定资产投资项的可能性更大，并不涉及房地产投资项目。

上周为政策密集部署期，地产、消费、民企均有重磅政策出台落地。高频数据方面，居民消费偏稳，7月汽车销量同比小幅下降，暑期观影热度不减，居民出行意愿边际回落，地产销售仍低迷。生产端建筑业、汽车开工偏弱。食品价格月初略降，但猪肉回升明显；工业品价格涨跌互现，其中国际油价续涨。

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