著名经济学家任泽平曾在《房地产周期》一书中提到一句著名论断“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。而2021年我国人口仍净增长超40万，到2022年人口净增长已转为负的85万（人口经济学的通识是“人口一旦出现负增长，大概率不会再出现正增长”）；结合我国即将迎来“长寿时代”，人口结构或趋于老龄化，那么A股房地产板块是否不再具有长期投资价值？答案是否定的。
（1）首先，与大多数人想法相悖，人口进入负增长区间后，大城市的人口聚更加明显，从而为深耕大城市的龙头房企带来长期业绩增量。以邻国日本为例，自2011年起其就进入人口负增长时代，此后乡村县城等不断衰败，但东京都市圈的人口仍在持续大量净流入，当前已聚集超4300万人口，占日本总人口的38%。
我国也有类似趋势，北上广深等核心一线城市自不必说。21世纪的第一个十年，我国只有4个人口萎缩的省份（贵州、重庆、四川和湖北），分别减少49万、166万、193万、227万；但在第二个十年（2010-2020），虽然人口萎缩的省份扩大到6个，但前十年的4个省份均凭借高质量转型和城市化吸引了更多人才，如重庆摘取“笔记本之都”皇冠、成都凭借友好营商环境吸引外资巨头落户、贵阳抓住大数据风口、武汉凭借交通枢纽地位大力发展文娱互联网产业等。从人口萎缩到核心二线城市，充分验证了高质量城市化吸引人口流入带来的长期房地产增长潜力。大多数A股龙头房企深耕一线城市和核心二线城市，因此人口总量的负增对地产板块的长期负面影响有限，结构上向大城市集聚为龙头房企带来长期业绩空间。
（2）其次，龙头房企自身在逐步完成高质量转型。过去人口红利时代，1978年我国城镇化率仅为18%，当前平均城镇化率已达60%，而包括珠三角和长三角在内的发达地区甚至达到70%-80%，期间地产行业的投资价值凸显，房企之前存在低质量竞争，盲目扩张拿地。与大多数类似的行业（新能源车、光伏等），企业对抗恶化竞争格局的最有效策略就是高质量竞争，或也可概括为“卷”。
对房企而言，也是当前在逐步兑现的趋势，就是逐步向城市运营服务商转变，化身轻资产、高价值、强现金流的产业赋能平台。在马云口中“C端市场红利消失殆尽”的未来十年，房企将深度洞察城市发展规律和客户需求，长期深耕特定城市，提高客户密度，在同等成本下为客户提供更多的服务。简而言之，优秀房企转型成功后能够销售更多的附加值，迎合我国居民财富日益提升、消费升级、个性化需求增加的大趋势，自身成长空间可期。
（3）最后，长寿时代来临，人口老龄化，对房企而言影响并非绝对负面，养老产业长期发展市场反而带来竞争突围机会。我国人口生育高峰在“70后”“80后”，以中位数看，2040-2050年养老地产的黄金时代或将逐步来临，而当前就已经是提前布局塑造品牌、积累经验、争夺市场份额的好时机。在部分一线城市该趋势已有所兑现，如北京2022年提出试点建设全龄友好社区，并确定了3个试点项目，试点项目将支持中心城区60岁以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例可低至35%。
整体长期产业格局上，顺周期地产板块的长期走势受人口总量重要拐点的负面影响或许并非我们想象中那么大。从人口集聚效应、房企高质量转型、养老产业战略机会等维度看，成分股长期贝塔空间仍在，值得密切关注。
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注：本文数据来源于Wind，截至2023.8.9。
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