供求关系发生变化，顺周期地产板块如何布局？——中期看土地

房地产是影响国计民生的重点行业，产业链链条长、上下游影响面广，其中上游原材料（土地）主要由政府供给，因此“中期看土地”的实质是政策规范与指引对行业景气及基本面走势起着至关重要的作用，而政策态度很大程度上能够左右行业的盈利水平、估值中枢和资金吸引力。

回顾历史，2016年四季度，中央在经济工作会议上首提“房住不炒，因城施策”，“稳定”+“民生”成为了过去7年行业发展的主旋律。2021年以来的“三条红线”、“银行地产信贷集中度管理”导致行业现金流净流出，大量房企出现违约，市场信心受挫，地产销售、投资、融资持续负增长，过去供不应求导致的房价上涨压力有所缓解，市场整体供求关系发生变化。有鉴于此，在7月24日的某重要会议上，中央重新提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，政策基调发生了重要转向。

产业政策积极响应顶层设计，7月27日，住建部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深度交流，会议主要强调：

（1）稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。措辞上，本次发声将房地产、建筑认定为“两根支柱”，作为顺周期板块的两大成分板块，链条长、上下游涉及范围广，稳地产对经济重要性凸显。

（2）大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。这是继此前重要会议提出“适时调整优化房地产政策”后住建部跟进落实的具体措施，节奏快、效率高，体现地产政策放松的紧迫性和必要性，“干货”满满，主要分为三大举措：

第一，落实降低首套首付比例和贷款利率。首付比例方面，当前一线城市首付比例为30%-35%，二线城市首付比例20%-30%，不限购城市基本为20%，后续一二线首付比例仍有下降空间。贷款利率方面，据贝壳数据，7月份百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套主流房贷利率平均为4.81%，此前央行鼓励商业银行自主降低存量房贷利率，房贷利率后续下降空间也存在。

第二，落实改善型住房换购税费减免。购房税费主要涉及契税（税率1%-3%，视面积和套数不等）、个税（税率1%-2%，2022年9月就已经出台了一年内换购房产个税退税优惠政策）、增值税（据申万宏源梳理税率折合约5.3%左右，除一线城市外普宅2年免征、非普宅2年差额征收；一线城市免征界限为5年）等。后续改善型住房换购税费减免空间也值得期待。

第三，落实认房不认贷。认房不认贷的意思是只看购房者名下是否有房，不考虑历史贷款记录，只要购房者能证明名下无房，则可以按照首套房认定并适用贷款利率。本条举措表述最为重要，当前认房又认贷的城市只剩下少数核心二线城市和一线城市。

其中一线城市严格执行认房又认贷，即只要有贷款记录，即使贷款结清后再次贷款购房，仍算作购买二套房。而当前北京首套首付35%、二套普宅60%、二套非普80%；上海首套首付35%、二套普宅50%、二套非普80%。因此认房不认贷对一线城市和核心二线城市的刚改需求刺激尤甚，改善型需求有望释放，一二手房交易链条打通，促进城市销售回升。

（3）继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。本条是此前防风险政策的延续，体现政策对地产板块风险的持续高度重视。

整体解读上，回顾地产市场表现，高能级城市出台宽松政策恰逢其时，为顺周期地产板块的中期反弹带来强力支撑。据国金证券统计，2023年上半年，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%。7月份高频数据中，截至7月30日35城新房销售面积同比-27.6%，销售压力较大。在三四线城市政策端应放尽放的背景下，未来中期维度一线城市和核心二线城市的有力宽松政策值得期待，为龙头房企带来估值重塑机会。

工具选择上，地产ETF自然对房地产板块中期维度的重要更新表征力最强，有望展现最强弹性。但地产产业链条长，上下游影响面广，家居、建材、建筑等顺周期板块重要子行业均可共振向上，因此与顺周期板块重合度高的核心宽基沪深300指数也具有较为突出的投资价值，欢迎大家关注泰康沪深300ETF联接基金（A份额：008926；C份额：008927）。

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