零售业专家早就对美国的购物中心敲响了警钟。
但购物中心并没有消亡，它们只是在适应一个新的环境。事实上，根据Coresight Research最近的一项市场分析，许多人报告说，与疫情前相比，商家入住率很高，客流量也更多。
Coresight在6月发布的一份报告中发现，与2019年相比，2022年顶级商场的客流量增长了12%，而较低级别商场的客量增长了10%。
该研究公司将“顶级”购物中心定义为位于富裕地区的购物中心，“那里的普通购物者年收入超过20万美元”，而且往往以新品牌和奢侈品零售商为特色。
报告显示，2020年至2022年间，这些商场的年增长率为5%，去年总收入为75亿美元。虽然较低级别的购物中心收入略落后，仅为64亿美元，但它们的增长率更高，接近9%。
去年，顶级购物中心的平均租赁率超过95%，而不太富裕地区的低级别购物中心的租赁率约为89%。Coresight发现，这一数字仍略落后于疫情前的水平，但仍有希望。
该公司首席执行官Deborah Weinswig表示：“入住率是衡量商场健康状况的首要指标。”她补充道，任何超过92%的数字都被认为是非常好的。
世邦魏理仕美洲零售研究主管Brandon Isner表示，对于希望保持竞争力和吸引力的购物中心来说，100%的入住率不一定是目标，商店关闭并不意味着购物中心的形式会陷入困境。
他说：“对于去购物中心的人来说，他们每隔一段时间就会想要一些新鲜的新店。考虑到Bed Bath&Beyond的零售空间正在空置，事实证明这对零售业来说实际上是一件好事。”。“房东很乐意收回这些空间，因为他们可以收取更高的租金。对于那些可能想进入这些中心很长时间的零售商来说——因为其中很多也位于伟大的贸易区——这给了他们进入市场的机会。”
布鲁克菲尔德地产公司（Brookfield Properties）的执行副总裁兼豪华租赁总监Kirsten Lee说：“客流量增加了，销售额也增加了。在我们的许多购物中心，我们都有租户等待入住。”
不仅仅是布鲁克菲尔德。Coresight发现，其他高端房地产开发商，如Macerich、Simon property Group和Taubman Centers，“最近几个季度对零售空间的需求很高”。本月早些时候，Tanger Outlets宣布，其位于田纳西州纳什维尔的购物中心已出租95%。
租赁的轻微营业额，加上少量空置的零售空间，意味着房地产可以紧跟潮流，成为最赚钱的零售商。“购物中心应该是一个有生命的有机体，”Weinswig说。“品牌也有自己的生命周期。”
电子商务的幽灵
在过去的十年里，电子商务的发展引发了人们的担忧，即网上购物最终会取代实体购物中心的体验，尤其是对于沉浸在数字环境中长大的一代人来说。
Isner说，虽然电子商务已经转型，但“它将扼杀实体零售业的想法并没有考虑到整个等式。”。
购物中心作为一个零售概念仍然存在，零售商正致力于满足数字时代的需求。每种购物方式都在相互支持，而不是与实体店争夺霸主地位。Coresight表示，全渠道营销是推动商场增长的主要因素，品牌既有实体店，也有在线店。
伊斯纳说：“如今的零售商有这样的优势，他们可以使用数字解决方案来建立（他们的）品牌，而不是像70、80和90年代那样到处开店。”。这意味着品牌可以选择在哪里开设实体店，并将重点放在拥有强大消费者基础的顶级购物中心。
Tanger Outlets首席执行官Stephen Yalof表示：“我们有少数品牌正在门店领域开放，这些品牌都是正式的数字原生品牌。”。他补充道，当品牌开设实体店时，顾客会去那里测试产品，“然后你可以在实际购买时做出更好的选择。”
与此同时，一些纯数字品牌已经开始在商场里开店，以更低的成本扩大其影响力。Warby Parker、Allbirds和Wayfair只是少数几家已经开业或宣布将开设传统零售店的在线公司。
Lee说：“这些类型的品牌意识到，他们在网上收购每位客户的花费比建立实体店和在主要地铁市场为客户提供这种体验要多。”。
新一代购物者
分析人士表示，对于希望保持相关性的零售商来说，Z世代消费者是一个巨大的市场，这些购物者正在引领商场体验的复苏。Z世代是一个有社会意识的一代，敏锐地意识到气候变化，也更有可能支持优先考虑可持续性的品牌。根据国际购物中心理事会6月份的数据，56%的Z世代购物者“愿意花更多的钱购买可持续来源的产品”
伊斯纳说：“许多奢侈品零售商都非常注重环保，或者至少试图在这些领域取得优异成绩，这对年轻一代很有吸引力。”。“这可能是获得新客户的‘入局’。”
尽管Z世代是在触手可及的互联网环境中成长起来的，但年轻消费者也是始终如一的恶意用户。
李说：“社交让他们走进家门，但他们不是在网上购物。”他指出，78%的Z世代和70%的千禧一代在社交渠道上关注奢侈品牌。“他们想要店内奢侈品体验。他们可能在网上研究过这种产品，但他们想走进商店，让一位知识渊博的销售人员帮助他们，甚至可能在他们在那里的时候购买更多。这种店内体验非常关键。”
根据国际公务员制度委员会的数据，73%的Z世代购物者表示他们在过去一个月去过购物中心，而千禧一代和X世代受访者的这一比例分别为65%和48%。但这并不总是为了买更多的东西。
国际公务员制度委员会副主席斯蒂芬妮说：“在提供卡丁车、蹦床、虚拟现实和拱廊等体验的购物中心，‘注重体验’的租户越来越多。” Cegielski。“许多餐厅还提供食物和饮料，使游客能够在一起度过更长的时间，而不必离开会场去外面吃一口。另一方面，娱乐运营商还可以帮助为周围的企业带来额外的人流，比如在游客玩完游戏后开车送他们去附近的餐馆。”
根据ICSC的数据，近三分之二的Z世代消费者还表示，他们去商场是为了社交，而不是为了任何特定的产品。2020年，关闭的商店引发了人们的预测，即疫情将是商场棺材上的最后一颗钉子。但事实证明，疫情后的社会渴望公共空间。
李说：“新冠肺炎告诉我们，我们绝对是为社区而生的。”。“我们从一开始就在做这件事，我们想在一起。我们设立了共同的商业区，供人们交易和聚会，无论是在城镇广场还是集市。”
Coresight表示，提供高端餐饮、购物和娱乐活动的房产将继续成为重要的零售空间。该购物中心继续发展并重新定义其产品，但至少目前，它还远远没有过时。
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