从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴

中信建投房地产新发展模式展望系列四：从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴

核心观点

日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监管共同导致了90年代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场价格回升，数量下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs表现强劲。房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，龙头企业市占率出现上升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地产市场进入偏重运营、龙头为王的高质量发展阶段，布局一二线城市和重视运营的开发商有望基业长青。

摘要

上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，经济修复期长达20年。80年代起，日本房地产基本面支撑力不足，宽松货币政策叠加金融自由化促使泡沫生成，房地产泡沫期长达16个季度。1990年后房地产与银行业同时崩溃，日本进入20年的超低经济增速时代，房地产恢复周期拉长。日本当局在货币政策、税收政策、财政政策以及土地政策等方面的失误导致了泡沫膨胀和破裂，中国的房地产政策调控需要以此为鉴，并与松紧有度的宏观政策相协调。

新经济形势下地价和房价温和回升，新建面积降低，租赁市场稳定。2012年首相安倍晋三上台，通过激进货币政策、灵活财政政策和结构性改革实现宏观经济回暖。房地产受经济影响缓慢复苏，商品房价格和地价稳步提升，核心都市圈房价已接近泡沫破灭前水平。但受人口负增长影响，新房开工数量和面积下降，人口涌向大城市，非核心区空置率高。保障房市场新增供应减少，重点针对人口老龄化和建筑老朽化翻新改造。租赁市场稳定规范发展，租金回报率高，2020年以来租赁住房REITs表现较强。

房企降杠杆并拓展业务范围，市场集中度提高，财团系开发商成功穿越周期。90年代楼市危机后，房价快速下行，房企高杠杆、快周转的模式难以为继，日本房企开始出售闲置的土地资产，降低存货水平和负债。头部房企销售市占率呈上升态势，财团系房企凭借财团的金融支持、品牌及信用背书，平稳穿越周期。日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。

风险提示：投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金有风险，投资需谨慎。

免责声明：转载内容来自机构研报摘要、公开权威媒体报道，仅供读者参考，版权归原作者所有，内容为作者个人观点，版权归原作者（机构研究员、媒体记者）所有，内容仅代表作者个人观点，与建信基金管理有限公司无关；不作为对上述所涉行业及相关股票、基金的推荐，也不构成投资建议。对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本公司不作任何保证或承诺，请读者仅作参考。如需购买相关基金产品，请关注投资者适当性管理相关规定，做好风险评测，选择与之相匹配风险等级的产品。本文只提供参考并不构成任何投资及应用建议。如您认为本文对您的知识产权造成了侵害，请立即告知，我们将在第一时间处理。

#机构全面看好房地产行业##房地产回落 发生什么了？##房地产市场发生重大变化#$建信消费升级混合(OTCFUND|000056)$$建信中小盘先锋股票A(OTCFUND|000729)$$建信优势动力混合(LOF)(OTCFUND|165313)$