有着相当丰厚旧改资源的大湾区，曾经一度是民营房企称王称霸的大秀场。
广州有富力、时代中国、奥园、合景泰富；深圳有佳兆业、龙光、花样年……至于国央企，能拥有姓名的寥寥无几。
2020年时旧改梯队划分
时过境迁，曾经在大湾区旧改发光发热的民企们，绝大多数都已经宣告躺平。
他们曾经握在手上珍贵的旧改资产包们，要么主动割舍部分股权用来四处求援、等待翻身，要么被动因为无力开发强制性退出。
民企在倒下，为了推进停摆的项目、也为了得到进一步发展，越来越多的国央企顺势而上，吃下了诸多肥肉。
就连一些曾经相当低调的企业，也不再佛系了。
前段时间，停摆已久的广州珠江村旧改召开了“股权变更宣讲会”。
珠江村旧改位于广州“第二CBD”黄埔片区南部，位置绝佳，南向约300米对望珠江一线风光，堪称广州黄埔现存的旧改头把交易。
珠江村地理位置
不过即便如此，珠江村旧改也依旧在诸多复杂的因素下，被迫坐了许久“冷板凳”。
股权变更，代表着将告别冷板凳，所以就连现场的宣讲PPT都透露着藏不住的喜气。
因为这正式宣告，珠江村旧改将迎来一个新的入局者：
中交集团旗下的中交四航局。
不说别的，光是央企的身份和中交四航局将拿出的90多亿投资额，大概就让这里的村民倍感安心。
01
在庞大的中交大体系中，中交四航局属于二级子公司，如果要从地产领域看这家企业，大多数地产从业人士大概都是陌生的。
地产圈内人人皆知，中交集团一级子公司中交房地产才是地产开发平台，中交房地产旗下更有上市公司中交地产和绿城。
这次却横空杀出了个中交四航局拿下旧改项目，不免让人有些摸不着头脑。
不过，这事在业内是有对照参考的，比如中海是中建旗下的专属地产开发平台，但是并不妨碍中建一到八局都各自有自己地产追求，兄弟同台打擂抢一块地都是常有的事。
所以中交四航局，自个儿做个地产项目，也不算太稀奇。
中交四航局1951年成立在广州成立，也算是从广州土生土长出来的本土企业，在其70余年的发展历程中，机构名称和隶属关系都经历过非常复杂曲折的变化。
虽然四航局如今是央企，但也曾作为广州市属企业、广东省属企业存在过，1963年开始才有了“四航局”之名，早期是交通部所属，后又成为中港集团全资子公司，直到2006年整体改制后成为了现在的“中交四航局”。
中交集团，是很多世界型大工程的缔造者，手下的“世界之最”诸多。
比如世界最长的跨海大桥港珠澳大桥，就是出自于中交之手，而中交四航局则是其中的重要参建者。
除此之外，深中通道、平路运河、广州车陂隧道、鱼珠地铁站、黄埔港、南沙港……这些项目背后都有中交四航局的身影。
整体来说，这家企业的核心主战场在港口、码头、海上大基建工程等，以及重要轨道交通、市政工程等。
用中交四航局自己的话来说：
逢山开路、遇水架桥，主打一个“铺路筑港”。
相较于这些“主业”，房地产业务在中交四航局的相关介绍中也只能被排在末位。
不过虽然重心不在地产之上，但是珠江村旧改也并非是中交四航局的第一个地产开发项目。
一如很多做大工程建设的企业，这家企业也很早就有所布局。
比如中交四航局的总部所在——广州之窗，就是这家央企自个儿打造的。
这里也是中交集团南方总部基地所在。
作为广州新中轴线南端的标志性建筑，广州之窗整体造型也非常独特，由南向北看，呈“001”造型，由北向南看呈“100”造型。
这次拿下的珠江村旧改所在的黄埔，中交四航局还造了港湾大厦。
除了造大楼，从目前可查阅到的资料来看，中交四航局手下的住宅项目有湛江的卧龙轩、申蓝宝邸、肇庆的滨湖雅郡、贵州的匀山美庐等。
不过，虽然陆续有推出项目，但显然，中交四航局此前的地产布局还是非常有限的，并且除了几栋大楼，基本都是在非核心城市。
这次顺利进入珠江村旧改，也是中交四航局首次拿到核心城市核心区域的城市更新项目，意义还是有些不一般的。
万事开头难，珠江村旧改到底做得如何，或许也将决定了中交四航局未来在这一赛道上到底能发多少力。
不过艳姐相信，这虽然是“首个”但应该不会是“唯一一个”。
02
中交四航局入局珠江村旧改，用的是“股权收购+旧村合作改造”的路子，拥有49%的股权，另外51%则由珠江村村民成立的4个集体经济组织均分持有。
中交四航局接过的这49%股权，最早是在景业名邦、中洲集团和天伦控股联合体手上的。
珠江村旧改一直都是黄埔建设成为广州第二CBD的关键项目，早在2017年就开始启动旧改，25.05万方的占地面积，约73.72万方的建面，肉眼可见的香馍馍。
据说在2019年时，景业名邦的关联公司就已经参与到项目的改造意愿征询工作中了，2021年4月，以景业名邦为主导的联合体才正式入股。
珠江村旧改启动开发后一度是坐了火箭的，引入合作方的2021年年底，整体拆除情况就超过了90%。
也是在这看似顺风顺水的时刻，项目的临迁费发放就出了多次延期的问题，原本按了加速键的珠江村旧改突然被按下了暂停键。
而出现状况的核心原因在于：
合作的景业名邦，日子不大好过，以致于严重影响了项目的正常推进。
在珠江村旧改首次受到影响的2021年年末2022年年初，作为上市公司的景业名邦就已经对一笔1.52亿美元的优先票据做了一年展期，一年后，又再次进行了展期，原本这笔美元债的利率在7.5%，二次展期后变更成了9.5%。
如今，距离这笔债务的最后偿还期限又已经不足5个月了。
景业名邦虽还未暴雷，但显然已经是：泥菩萨过江，自身难保。
景业名邦今年上半年的业绩情况还要待月底的发布会才能知晓，但可想而知，情况不会太乐观。
去年全年，这家房企年内亏损8.88亿元，数字很吉利，但因为加上了个“-”号，再吉利也是在往胸口上插刀。
去年销售额仅有20.64亿元的景业名邦，年底在手的不受限现金是1.87亿元。
要知道珠江村旧改的拆迁安置费足有46.3亿元，这么大的费用就是把景业名邦去年全年的销售额都算上，都不够用的。
即便是景业名邦联合体还想继续做，被黄埔放在心尖上的珠江村旧改也等不起了。
早在今年3月，景业名邦联合体就收到了最后通牒：
如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，将适时启动合作企业变更或退出流程。
村民们给了这位合作伙伴很多次机会，出现问题一年多才忍不住“警告”，就连最后的分手也给足了体面：
景业名邦主动发的退出公告。
事情发生在2个多月前，景业名邦官宣联合体持有的49%股权将以1.66亿元转让，与此同时，项目公司需将其给到的2.75亿元股东贷款偿还。
通过转让项目股权与回收股东贷款，共计4.41亿元资金中，景业名邦能收回共计2.65亿元。
不过这不到3个小目标的金额，对于现在的景业名邦来说，也仅仅只是毛毛雨。
关于交易的理由景业名邦在转让公告中说得非常含蓄，但结合之前的消息看，明眼人都知道：
这家房企的资金窟窿大概率已经很难填补上了，所以自动出局了。
和如今新入局的中交四航局一样，珠江村旧改是景业名邦的第一个旧改项目，承载着这家企业在旧改领域发光发热、再上一个台阶的壮志雄心。
然而，景业名邦的旧改梦终究还是破碎了。
连带着一起破碎的或许还有雅居乐的旧改梦。
景业名邦的执行董事兼董事会主席陈思铭，是雅居乐非执行董事兼副主席陈卓贤之子。
非常巧合的是，在这则退出公告发出的前一天，雅居乐刚刚发生了一件比较“丢面”的事。
陈卓贤因为十年前提供大额资金帮助陈思铭创业发展景业名邦违反了不竞争承诺，而被香港联交所采取纪律行动。
从相关的公告来看，涉及的资金总额高达：
26亿元。
有意思的是，嘴上一直喊着没啥关联的两家房企，却在旧改上屡屡牵手，比如在广州黄埔，还有两家曾一起共同合作介入的燕塘村、姬堂村旧改。
雅居乐虽为很早成名的华南五虎，但在旧改一途上，却直到近两年才有所涉足，主打一个来也匆匆去也匆匆：
2020年6月成立的城市更新集团； 2021年年初就被传出对城市更新业务做了大量的人员优化；后来不知不觉中，城市更新集团就看不到踪影了……
和景业名邦合作的燕塘村、姬堂村旧改，也早在去年7月和10月相继退出了。
雅居乐如今的状况相对景业名邦来说要好很多，至今没有出现债务问题，今年还发了不少债。
不过去年已经初尝亏损的雅居乐，今年上半年，预计的股东应占亏损又有约40-45亿元。
二代的创业成果摇摇欲坠，这家老牌粤系民企自己，也还有非常艰难的路要走。
03
事实上，两个月前景业名邦发公告时，接手这49%股权的对象还不是中交四航局，而是广州科学城集团全资持有的广州科峻——这家子公司在公告的前一天才仓促成立。
科学城集团是广州最早成立的国企之一，也是广州旧改的接盘主力选手之一。比如建面近400万方的黄埔“巨无霸”项目枫下村旧改，从宝能流转至了科学城集团。
再如雪松在黄埔的何棠下村旧改，时代中国在黄埔的金坑村银岭片区项目……都是由科学城集团吃下的。
从企查查显示的工商变更记录来看，景业名邦联合体的股权确实是先转让给了广州科峻，但在股权变更的一天后，就又从广州科峻变为了中交四航局。
来源：企查查
中间具体发生了什么不得而知，不过几经波折后，国企央企接了个棒，一切终究是尘埃落定了。
早在7月15日到17日时，村民们就已经就中交四航局入局事宜进行过股权转让表决。
相关的648人全部参与了投票，2人投了反对票，赞同率在99.7%。
当年，景业名邦联合体入场时的赞同率在100%。
曾经，在难啃的大湾区旧村改造中，民企们凭借长期以来的用心经营取得了村民们的信任，撬动了一个又一个优质旧改项目。
这个项目，景业名邦虽是初次入局旧改，但在投票表决前却已经跟了2年多了，或许也正是因为如此，才能在后续的不断“失信”中得到一次又一次的谅解。
然而时也命也，漫长的等待时间中，很多事情悄悄就能发生改变。
中交四航局快速得到认同，除了将带来的巨额投资，或许也是因为在开发进度上给出了比较明确的5年规划：
四季度首开区动工；2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶；2027年一季度进行第一期复建住宅回迁；2028年四季度完成全部复建住宅回迁。
尽管也都是计划，不排除有变化的可能性，但对珠江村村民来说，日子多少有了些盼头。
如今这年头，来自国央企的承诺也多少来得可靠许多，所以即便没有多少接触，对于这样的变更动作村民们也几乎没有什么抗性。
即便我们再不愿承认，也不得不面对残酷的现实：
旧改的大舞台上，还能翩然起舞的民企已经越来越少了。
景业名邦们，也只是其中一个小小的缩影。
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