一、地产基本面继续下行,非“超一线”城市政策频出

 

8月17日,央行二季度中国货币政策执行报告中指出,要落实好“金融16条”,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性租房建设等金融支持力度。延续实施保交楼贷款支持政策至2024年5月末,稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,促进房地产市场平稳健康发展。地产板块顶层设计政策基调持续维持呵护态度,并强调“因城施策”。

 

基本面维度,地产行业高频成交数据仍处于下行区间。兴业证券梳理,8月以来,49城新房累计成交面积同比-34.7%,环比-7.9%;一二线城市中仅福州实现同比正增。15城二手房成交面积同比-3.2%,环比+8.3%。整体新房二手房成交面积均同比下降,新房环比也下降,二手房环比微升,行业景气度仍较为弱势。

 

兴业证券梳理,销售数据7月同比下行。7月单月商品房销售面积0.7亿方,同比-15.5%,相较6月的-18.2%无明显改善;销售额0.74万亿元,同比-19.3%。2023年1-7月商品房累计销售面积6.66亿方,同比-6.5%;累计销售额7.05万亿元,同比-1.5%。整体反映房企营收现金流仍有较大压力。

 

兴业证券梳理,开发投资数据7月表现也较弱。7月单月地产开发投资额完成额为0.92万亿元,同比-12.2%,相较6月的-10.3%进一步恶化。2023年1-7月地产累计开发投资完成额为6.77万亿元,同比-8.5%。整体反映板块信心仍处于底部区间。

 

有鉴于此,在7月下旬重要会议的指引下,多个城市在持续推进“因城施策”,提振市场信心,包括:

 

(1)南昌:出台15条房产新政,核心举措包括首次购房首付比例最低执行20%,推行二手房“带押过户”以增强流动性,推行货币化和“房票”安置方式;

 

(2)厦门:二套房首付比例从50%降至40%,针对二房住房贷款利率最低由LPR+80基点进一步下调至LPR+60基点;

 

(3)福州:限购地区根据持有住房套数和存量房贷情况,执行30%、40%、50%三档首付比例;

 

(4)潜江:多孩家庭买新房发补助,二孩家庭每套奖补15平米,三孩家庭25平米;

 

(5)阳泉:下调首套公积金贷款利率0.15个百分点,推行住房“以租换购”。

 

可见国内一二线城市在多套房首付比例、贷款利率、住房补贴等具体方向出台有力政策,在兼顾保民生的同时力争活跃地产市场。但“超一线”城市当前仍未有符合市场预期的动作,行业信心和资本市场表现也反映了这一市场落差。已知地产板块历史弹性始于基本面数据深度下行,终于区域具体政策落地,基本面数据好转。当前行业基本面持续恶化,后续可重点关注政策面变化和顺周期板块本轮调整结束后的行情。

 

二、布局顺周期板块的工具


(1)顺周期表征力强。沪深300指数由沪深市场中规模大、流动性好的最具代表性的300只证券组成,由于成分股涵盖了大部分核心资产,即顺周期板块的主力军,因此沪深300指数是顺周期投资的集大成者。从行业分布上来看,沪深300指数对顺周期行业上游资源(石油、天然气、煤炭、有色技术)、中游制造(能源化工、有色金属加工)和下游服务(金融、地产、汽车、家电、旅游、物流)等布局全面,在经济体复苏阶段有着较好的投资价值。


(2)相较个股分散持仓,操作简便。相比购买个股,沪深300指数胜在操作简便、且相较投资个股,能通过风险分散降低回撤。如前所述,顺周期板块包罗万象,要把上游到下游的公司都买一遍,需要极为庞大的资金体量,而沪深300指数化零为整,小规模的资金也可以完整布局。对于没有时间精挑细选个股、没有时间做短线操作频繁择时的投资者来说,能大幅提升投资效率。此外,沪深300通过分散持仓,力争捕捉经济复苏的大beta,平衡微观主体层面的扰动,相比购买个股波动率、回撤均更小。

 

(3)相较主动权益基金平均费率显著更低,性价比高。被动指数基金的管理费费率显著低于主动权益基金,以沪深300指数为例,所有跟踪沪深300指数的场内ETF或场外ETF联接基金,管理费率均低于0.5%。因此如果需求是布局顺周期板块的复苏机会,选择沪深300ETF或对应的场外联接基金,相比选择同概念的主动权益基金性价比显著更高。

 

 

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