REITs中报可供分配金额增长21%，为什么？

前期，我们一直想要针对市场项目进行一个横向比较，但由于缺乏足够的数据支撑，仅仅进行了部分项目的浅显梳理。投资者最关心的可供分配金额的问题一直若隐若现，各项目似乎在有意淡化可供分配金额的具体来源以及实际的分派率（从目前来看，多数项目实际分派率与预测的可供分配金额存在着不小的差距），当然没有完整的数据支撑我们也不好下结论,仅就现象进行一些学习和研究。

本文讨论的项目的主角是首批上市发行的物流领域REITs项目其中一个，中金普洛斯REITs，该项目也是今年首批完成扩募的REITs项目之一。从其中报来看，营业收入与净利润同比2022年均有所增长，分别增长了6%和3.3%；但细细查找数据指标我们发现，如果不考虑扩募数据的影响，其本期租金及物业管理服务费收入同比呈现下降状态（其中，昆山普淀、北京空港物流园营业收入同比均呈现大幅下降，北京项目下降较为明显。）。为了避免造成不必要的麻烦，一切以公告为准，毕竟这个数据指标也不是本文讨论的重点。

我们更关注的是这个项目的另一个指标“可供分配金额”，本期可供分配金额与2022年中报相比同比增长了21.99%；这个数据让人惊喜又感觉很是费解（从报告上来看，扩募项目带来了高比例的可供分配但其纳入和并报表的时间较短，扩募份额占比并不高）。再来看一下其他指标的情况，本期所得税费用较2022年中报同比增长了9.5%；利息虽然增长了19.69%，但数额基数较低，2022年中报数据显示其利息支出仅为282.52万；其他几项数据对于可供分配金额的影响和关联度较小，对可供分配金额影响有限。

既然这样我们尝试从另外一个指标进行一下比较，2022年中报显示，其本期收入与可供分配金额之间比值为1.285；这一指标在2022年报上的数值为1.348；2023年中报比值为1.117（说明，比值越小，收入与可供分配间差距越小）。

当然，仅几个数值之间变化并不能完全发现问题，想以此为依据发现端倪也是有点想当然了。

我们再回到可供分配金额测算表，有几项数据需要注意，本期可供分配金额计算过程调增项中包含了18.53亿的扩募资金；调减项包含了：已向原始权益人支付的原股东分红款及预提所得税、有息债务本息，支付的利息及所得税费用以及未来合理相关支出预留中的“尚未向原始权益人支付的项目股权对价款、尚未支付的有息债务本息（这里面还有一些弹性空间，其预留包含未来合理期间内运营费用支出包括：本期基金 管理人的管理费、托管费、外部管理机构的管理费、专项计划的管理费、物业服务费、中介服务费和维修改造支出等）”。另外，在资产负债表所有者权益项上，未分配利润也在环比大幅度增加，目前为355,515,736.37元。

从以上数据统计来看，可不可以这样理解“可供分配金额和募集资金有一定关系”！如果有，那么募集资金作为可供分配金额来源的一部分，其提高可供分配金额当期分派率是否具有诱导行为？

如果没有，可供分配金额产生重大变化的原因是什么？

本文仅作为个人研究，不具备任何建议和意见。

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