8月楼市政策在市场的多方期待下重磅落地。三部联合印发的通知中“认房不认贷”政策被鲜明提出，在随后的仅仅一周时间里，一线城市和部分核心二线城市纷纷果决出手，楼市小阳春，值得期待。
在政策的支持和呵护下，楼市将作何反响？金九银十是否将会回归？“认房不认贷”出台后，政策工具箱还有哪些工具？申万菱信基金固定收益投资部研究员徐东阳携手总量与策略研究员龚霄为您一一答疑解惑。
简单点评“认房不认贷”政策出台的原因和短期效果？
地产基本面承压，商品房销售面积、销售额以及房价呈现下行状态。在房地产产业之于国民经济的作用以及与其他产业存在密切带动效应下， “推动城中村改造”、“认房不认贷”等楼市政策相继落地。
短期来看，主要促进两类人群购房行为：当地有一套房并希望置换的居民；在外地有房、在当地无房，并希望在当地购房的居民。“认房不认贷”既支持了改善类居民的住房需求，又刺激了刚需加速入场，对二手房市场和新房市场均有促动作用。
但在短时间内地产销售能否企稳仍有待观察：
1）Wind数据显示，截至2023年8月31日，5-7月商品房销售面积同比分别为-3.0%、-18.2%、-15.5%，仍呈现较大幅度的下行。此外，近几月全国房价出现了一定程度的下跌，而作为风向标的一线城市房价也出现了显著下滑。5-7月，70城新房价格环比分别为0.1%、-0.1%、-0.2%，70城二手房价格环比分别为-0.2%、-0.4%、-0.5%，一线城市二手房价格环比下行更为明显，5-7月分别为-0.4%、-0.7%、-0.8%。近几月的持续价格下跌也对后续商品房的销售产生一定的制约。
2）土地出让走弱导致出现一定的地方债务风险。由于地产销售仍然较弱以及房地产企业的接连出险，今年1-7月地方政府土地出让同比下降-19.1%，使得地方政府财力呈现下滑，进而一定程度上增加了地方债务风险。而地产销售的企稳回升，是后续企业提升拿地意愿的关键。
该政策对未来楼市有哪些长期影响？
从传导链条来看，认房不认贷政策对于原采取“认房又认贷”城市的改善性需求会产生明显拉动作用，带动二手房成交量提升，进而带动房价企稳和新房销售的改善，并传导至低线级城市房地产销售的改善，提高土地出让率，实现房地产的企稳。
总体来看，本次政策与疫情放开政策有一定相似性，即预期改善以及一次性对之前积压需求产生释放，此外之前几月地产销售表现一般或也与对于地产支持政策的期待相关。因此，类比今年1-2月商品房销售仅出现小幅上行，今年下半年地产销售或有望回升。
楼市政策工具箱是否还有其他工具？市场有哪些期待？
1）首套、二套首付比例和房贷利率下调落地：包括一线和核心二线城市20个左右；虽然地产新政下调了首付比例与二套贷款利率下限，但当前仍采取因城施策政策，若后续一线城市跟进，仍将对楼市产生正向促进作用；
2）限购放松：目前限购城市20个左右，包括一线和核心二线城市核心区域；
3）城中村改造：城改细则如套数、政策性银行资金等落地。
金九银十在即，地产板块行情有何预期？如何看待宽松政策组合拳下的机会？
板块行情分阶段看，在销售下滑、政策放松之际，板块有望呈现普涨模式，此阶段考虑公司实际经营情况并未有改善，因此可以视之为估值抬升的行情模式。但在基本面改善过程中，可以发现，基本面修复较为迅速的企业往往较板块具备更强超额收益。
因此，目前政策仍处于放松阶段，近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地。预计政策落地后核心城市销售或将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间有望打开，并有望受益于政策放松和格局优化双重利好。
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