天津首单REITs“津开科工产业园”梳理、解析

当然，今天的焦点是“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”，该项目是今年申报的第二单产业园领域REITs项目，是天津市属首单REITs项目(结尾有重点)。

先来看下项目的相关信息： 一、项目相关信息 原始权益人：天津泰达科技工业园有限公司 基金管理人：指博时基金管理有限公司 基金托管人：指渤海银行股份有限公司（首次参与REITs项目托管，地方优势） 外部管理机构/运营管理机构：天津泰达产业园管理有限公司 项目公司（数字产业园）：指天津泰达数字产业园有限公司 项目公司（智造产业园）：指天津泰达智造产业园有限公司 二、基础资产介绍 1、资产面积及构成 天津经济技术开发区天河数字产业园，包含天河数字产业园1-8号楼，总建筑面积为157,344.77平方米；由8栋研发办公楼及连廊（科技展厅）组成，分为一期及二期。其中一期包括1-5号楼于2009年建成，建筑面积合计为87,287.42平方米，二期包括6-8号楼及连廊（科技展厅）于2013年建成，建筑面积合计为70,057.35平方米。现均作为研发办公使用。其中1号、2号、5-8号研发办公楼为地上7层到顶（7号楼有地下1层）；3号及4号研发办公楼为地上4层到顶（4号楼有地下1层），连廊（科技展厅）为地上1层；土地使用权面积为90,330.20平方米。 大陆汽车厂房产业园，包含门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物，总建筑面积为63,233.61平方米，其中一期包括门卫、办公和实验楼及主生产厂房等3幢建筑物，于2005年建成，建筑面积合计为26,299.72平方米；二期为1幢单层局部2层扩建厂房，于2012年建成，建筑面积为3,701.56平方米；三期包括扩建厂房、辅助用房、危险品库和门卫等4幢建筑物，于2017年建成，建筑面积为24,581.15平方米；四期为1幢4层局部5层的研发建筑物，于2021年建成，建筑面积为8,651.18平方米；土地使用权面积为82,298.20平方米；两处资产均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内。 2、出租率 数字产业园租赁用途主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租面积为142,512.01平方米。截至2023年6月30日，已出租面积为117,031.37平方米，出租率为82.12%。 大陆汽车厂房产业园资产可出租面积为63,233.61平方米。截至2023年6月30日，已出租面积为63,233.61平方米，出租率为100%。 3、营收指标 2022年，数字产业园项目营业收入为7,948.03万元，其中租金收入5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元；2023年1-6月，数字产业园项目营业收入为4,011.11万元，其中租金收入2,702.76万元，物业管理费收入为1,308.35万元。 2022年，大陆汽车产业园项目营业收入为3,879.40万元，2023年1-6月，大陆汽车厂房项目营业收入为1,939.70万元，全部为租金收入。 4、资产估值 天河数字产业园基于2023年6月30日时点评估值104,900万元 大陆汽车厂房产业园2023年6月30日时点评估值39,900万元 5、交易结构 天津泰达科技工业园有限公司新设立两家SPV公司，作为原始权益人的全资子公司。资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）与两家SPV公司股东天津泰达科技工业园有限公司签署《SPV公司股权转让协议》，资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）按照《SPV公司股权转让协议》的相关约定受让SPV公司100%股权。 项目公司将吸收合并其股东（即SPV），SPV将注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为博时资本（代表博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划）。 特殊说明：自基金设立至资产交割日之间产生的应收应付款项视应收应付账款的金额、账期、交易对手等情况由基金管理人与原始权益人协商处理。（这个信息是目前市场上最为大家议论的，主要在于这部分收益所能带来项目的隐含价值是不成比例的，如果事实上形成了高估，那么最终买单的是投资者，也就是说你花了100块钱因为信息上的不透明实际得到的资产价值可能远远低于100元） 三、几个需要关注的重点事项： 其一，单一租户占比较大的风险，数字产业园租户天津（滨海）人工智能创新中心，目前租赁面积23,260平方米，租约于2025年3月9日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。若未来其享受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目现金流造成波动。 （这里不需要再进行过多叙述了，前有建信中关村REIT出租率不足70%，营收下降近8成，后有华安张江产业园REIT扩募资产最大租户破产造成空置率大幅提升） 另外一户为大陆汽车厂房整租租户纬湃汽车电子（天津）有限公司，目前租赁面积63,233.61平方米，各期物业的租约分别于2032年和2040年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后不续租或续租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报告，大陆汽车厂房具有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求，存在续租空置期相对较长的风险。 其二，根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产内实际运营孵化器1,831.24平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策，原始权益人已承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的1,831.24平方米，若未来因孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极端情况下标的项目孵化器面积扩大，则由原始权益人协调未入池资产承接。 （这个极限值与实际比例之间有多少可能都是不确定性的。未来不排除原始权益人与运营管理机构在利益上达成一致的可能；有了这个约定，看似是在减少基础资产的占有率，提升资产的品牌形象，但实际上对投资者来讲是非常不友好行为） 其三，关联方承租面积合计6,667.73平方米，占基础设施项目已租面积的5.70%，占当期基础设施项目收入的3.33%。 （说明书上基金管理人认为上述关联方租赁情况对基础设施项目运营的独立性和稳定性不构成重大影响。试点初期发行项目在这个问题上可以不用太多顾虑，原因在于经济指标持续向好；但年初至今产业园类REITs项目的数据显示，出租率下降，增长乏力。现在时点，发行时如此解释说法有待商榷，目前产业园受大环境影响较大，任何可能对项目造成收入波动的行为都是在损害投资者的利益。基金管理人在管理博时蛇口产园REIT项目上选择以降低租金来维持出租率显然与当初招募说明书上的预测租金持续增长的行为相违背。另外，本项目在出租结构上形式多样，有关联租户、有孵化器、有政策补贴等，实际支付租金与资产可租赁价格不同，在相应优惠结束后租户是否能够按照正常租金水平继续租赁？储备产业链各环节租户是否足以覆盖，量化比例是多少？这些是需要验证的不确定性事项。）