房地产：如何看待房企前置债务重组？

浙商证券房地产行业点评报告：如何看待房企前置债务重组？

事件

2023年10月10日，碧桂园公告了公司9月销售情况以及宣布将寻求境外债务整体解决方案。此次碧桂园公告启动境外债务重组，聘请中金公司和华利安诺基（中国）担任财务顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。碧桂园目前存续的公开美元债共有15支，本金约98亿美元，2023年内没有美元债本金到期。

投资要点

如何理解房企进行前置债务重组

前置债务重组的时间点，我们在这里暂且定义为在债务还未发生实质性违约前进行重组。例如2023年9月远洋集团将8笔美元债券进行整体重组，这些债务到期时间为2024-2030年。再例如2023年8月碧桂园将9只约147亿元金额的境内债进行展期，利息正常支付，在此次公告中公司提及该重组已经得到债权人的同意。

债务重组通常有以下几种形式

1）以资产清偿债务；

2）将债务转为权益工具，例如债转股；

3）采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债务条款

公司在发生实质债务违约前，提出前置债务重组，我们认为对公司来说有以下几点好处：

1）公司出现债务风险通常不会只停留在单个债券上，引发流动性枯竭的因素如果不能在短期有效解决，那么会引发一连串的债务违约问题。如果公司逐一和债权人谈判谈条款，会使得公司疲于应付，可能会影响到公司的正常经营。

2）前置债务重组如果顺利，公司可以免于实质性违约，不产生违约记录，公司的征信记录和市场形象得以保证，有利于后续继续融资和对外合作。如果公司有违约记录，那么在信用从1到0之后，会遭到进一步的流动性挤兑。

3）债务重组有利于给企业提供喘息的机会，进而可以使得公司顺利推进保交楼将有限的资金用在保交楼的“刀刃”上。我们认为，在企业资金紧张的时候，只有将有限的资金用在保交楼上，才能够逐渐盘活公司在监管账户上的受限资金和整体的现金流。

我们认为目前房企在未能等到市场出现明确的拐点前，率先通过债务重组对公司现金流进行自救，不失为一个明智的选择。

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