房地产：如何看房地产Q4板块投资机会？

浙商证券房地产行业点评报告：如何看房地产Q4板块投资机会？

工程进度影响地产业绩结算主要在四季度。根据我们对头部房企年度业绩结转比例的计算，四季度是房企传统的交付高峰期，四季度业绩约占全年的50%。（详见《Q3非结转主力期，但同比改善可期》）。

根据我们先前研究框架制作的微笑曲线，地产在基本面未出现明确拐点之前，对板块影响最大的是政策和房企销售表现。由于房企的业绩是由销售表现提前锁定具体结算看工程进度，因此房企业绩趋势随销售走。有的房企因项目数量少，业绩结算可能出现脉冲效应，会有超预期的业绩表现，对此股价也会有所反映。

整体来看，2022-2023年行业销售和投资下行，房企2023年业绩结算2020-2021年的销售项目，正处于行业进入拐点向下的时候。因此开发商业绩结算增速和利润率均处于调整阶段。我们认为，对于部分2022-2023年还有能力拿地的企业来说，最快能够看到2024年下半年业绩结转出现利润修复，因为2022-2023年土地利润相对较好，开发商结算利润有回升的空间；对于没能在2022-2023年补充土地储备的开发商来说，利润率或很难在2024年以后看到修复。因此我们认为行业还会继续分化，分化效果从销售和拿地逐步演化到报表上。

地产销售修复还需要政策呵护。我们看到今年1-9月销售和投资表现还没有出现明确的拐点。8月底出台认房不认贷政策之后，9-10市场销售表现能够给政策方一定的反馈，进而影响后续政策放松的力度大小。从目前销售表现来看，我们认为大概率年底还会有政策释放。十一长假结束后，申万房地产指数（882011.WI再次接近本轮周期低点（2400点左右），我们认为该位置地产的赔率性价比较高建议现在可以关注板块机会。

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