中银证券房地产行业2023年1-10月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压
国家统计局发布2023年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。10月销售面积7773万平，同比增速-11.0%（前值：-10.1%）；开发投资金额8653亿元，同比增速-11.3%（前值：-11.3%）；新开工面积7054万平，同比增速-21.1%（前值：-14.6%）。
本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
核心观点
1. 商品房销售：
房价止跌带动10月销售金额同比降幅持续收窄。10月全国商品房销售面积7773万平，同比下降11.0%，同比降幅较上月扩大了0.9个百分点；销售金额8091亿元，同比下降8.1%，同比降幅较上月收窄了5.5个百分点。其中，住宅单月销售面积同比下降12.0%，同比降幅较上月扩大了0.4个百分点；销售金额同比下降8.9%，同比降幅较上月收窄了5.3个百分点。我们认为，8月末以来新政密集落地后，9月销售量降幅收窄，短期政策起到了一定的效果，但政策效果的持续性较弱，10月销售量降幅再度出现了扩大的情形，但值得注意的是，本月房价止跌，带动整体销售金额的降幅持续收窄。10月商品房销售均价10409元/平，环比增长3.6%，同比增长3.2%，同环比增速均由负转正；其中住宅销售均价10869元/平，环比增长3.7%，同比增长3.5%。房价下行压力在本月得到了一定的缓解，我们认为这主要是得益于需求端利好政策的出台。
从区域来看，东部地区10月销售降幅扩大，前期利好政策的持续性较弱。10月东、中、西部销售面积同比增速分别为-15.1%、-15.6%、+2.8%，其中东、中部地区同比降幅较上月分别扩大了2.5、5.3个百分点，西部地区同比增速较上月提升了9.2个百分点。以核心城市为主的东部地区在8月末利好密集推出后，9月成交集中放量（9月销售面积同比降幅大幅收窄了10.6个百分点），政策效果短期内有所显现，但持续性较弱、政策工具的边际效应减弱，10月成交降幅再度出现扩大情形，不过，10月当月15.1%的同比降幅仍然明显低于7-8月市场最弱的阶段；中部地区在政策利好下的9月销售面积同比降幅小幅收窄了0.9个百分点，10月降幅扩大至15.6%，该降幅已经超过了7-8月中部地区销售面积的降幅；以级城市为主的西部地区同比增速反而有所提升，这与市场微观感受有一定差异，仍需要观察后续持续性。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区1-10月累计销售面积同比增速为-6.1%，中、西部分别为-11.4%、-7.8%。
全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。1-10月全国商品房销售面积9.26亿平，同比下降7.8%（前值：-7.5%）销售金额9.72万亿元，同比下降4.9%（前值：-4.6%）；销售均价10495元/平，同比增长3.1%（前值：+3.1%）其中，住宅1-10月销售金额、面积同比增速分别为-3.7%、-6.8%。在居民收入预期尚未恢复等因素影响下，全国房地产销售面积、销售金额累计同比降幅延续扩大趋势。去年11-12月低基数，预计销售同比降幅将有所收窄。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速-7%。
2. 房地产开发投资、新开工、竣工
10月地产投资持续承压；新开工降幅扩大。10月单月开发投资金额8653亿元，同比下降11.3%，同比降幅与上月持平，已经连续六个月降幅超过一成，其中，住宅投资持续走弱，10月住宅投资额同比下降12.7%，同比降幅较上月扩大了0.6个百分点，已经连续三个月同比降幅走扩。投资持续承压主要是因为土地投资与施工建安投资均较弱，今年上半年全国成交土地总价较2022年下半年下降57%，同比也有15%的下降，对当前的地产投资造成了一定拖累。10月新开工面积7054万平，同比下降21.1%，降幅较上月扩大了6.5个百分点，且新开工体量为2009年来的同期最低值，销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱。1-10月累计投资9.59万亿元，同比下降9.3%，降幅较上月扩大了0.2个百分点；累计新开工面积7.92亿平，同比下降23.2%，降幅较上月小幅收窄了0.2个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-10月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.8%、-8.7%、-19.0%。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-10%、-22%。
单月竣工面积同比增幅虽收窄，全年竣工增长确定性仍然较强。10月竣工面积6446万平，同比增长13.3%，同比增速虽较上月下降了12.1个百分点，但累计仍有19.0%的明显增长，1-10月累计竣工5.52亿平，从绝对量来看，也显著高于2019、2022年同期，仅略低于竣工大年2021年1-10月（5.73亿平）。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。我们预计2023年竣工面积同比增速为15%。. 开发商资金：
3. 开发商资金：
受前期销售修复影响，房企到位资金10月降幅收窄，外部融资仍然较弱。10月房企到位资金9278亿元，同比下降16.8%（前值：-18.0%）。1）房款4443亿元，同比下降17.4%（前值：-26.0%），一方面，受前期销售修复以及居民对楼市预期改善的影响，另一方面，去年同期基数较低。10月定金及预收款同比下降18.6%，同比降幅较上月收窄了7.2个百分点；个人按揭贷款同比下降15.0%，同比降幅较上月收窄了11.5个百分点。不过本月销售面积降幅有所扩大，后续房款的可持续仍待进一步跟踪。2）非房款4835亿元，同比减少16.3%（前值：-9.8%），房企外部融资仍然低迷。其中，国内贷款同比下降9.8%，同比增速较上月下降了13.8个百分点；自筹资金同比下降17.7%，同比降幅较上月扩大了3.8个百分点。房企外部融资冷意再现，根据中指院，10月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计仅276亿元，同比下降46%，环比下降19%。1-10月房企到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。
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