3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断

今天分享的是【3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断】 报告出品方：同策研究院

精选报告来源：全球行业报告圈

相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。

上海今年一批次土拍热度较高，二批次土拍虽维持一定热度但有降温迹象，三批次热度降温明显。一方面虽然在摇号规则下溢价率走高，但参拍房企数量下降，国央企包揽，民企几近消失；另一方面地块热度分化加剧，当前市场下房企拿地尤为谨慎，核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，例如三批次二轮的青浦赵巷地块超20家房企参拍，但是外围区域地块基本底价成交。

新政加速有购房意愿客群的购房，9月上海成交热度有所回升，较8月增幅明显，但表现不及预期，成交规模仍不及今年上半年高位和去年同期水平。同时，对比7、8批次新房项目，不难看出虽然8批次优质改善新盘数量增加，但认购及去化情况并未显著提升。除助推本就有意愿的客群外，新政并未真正刺激新的客群入场。

上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重，临港销售去化将是场持久战。

2023年土地供应放缓而新房持续高频推盘，叠加今年1批次多宗成交地块项目已入市，当前潜在库存量不高，短期内商品住宅市场供应或缩量。同时，上海土地3批次供应质量下降，而经济下行期购房客群购房选择相对谨慎，2024年1季度销售面临下行风险。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：全球行业报告圈