一、基本假设和计算方法以最新季报公布的当年累计可分配金额为准，并假设收费年限内保

$中金安徽交控REIT(SH508009)$  一、基本假设和计算方法

以最新季报公布的当年累计可分配金额为准，并假设收费年限内保持不变，计算出每年能够回收的现金流，利用EXCEL中的XIRR函数进行当前运营条件下的年化收益率计算。

二、实例计算结果（以508009为例）

508009三季报公布可供分配金额是596212758.98元，508009发行10亿份，所以每份每年可供分配金额是596212758.98*4/3/1000000000=0.795元。2023年上半年收益已分配完毕，故2023年下半年还能分配约0.795/2=0.397元。

508009西段49.303Km收费于2036/12/23到期，其它东段 56.6Km和中段55.25Km分别于2037/6/27和2038/6/27到期。为了简化计算，假设这三段收入各占1/3，那么以三季报公布可供分配金额为基准线性外推计算：2036/1/1至2036/12/23可实现分配金额是0.78元，2036/12/23至2037/6/27可实现分配金额是0.271元，2037/6/27至2038/6/27可实现分配金额是0.271元。由此得到以下计算表格：

三、结论

本文给出的是一种静态的、保守年化收益率估计方法。一个难以确定的变量是未来可分配金额的年均增长率，此方法估计出的保守年化收益率加上可分配金额的年均增长率才是最终的收益率。

至于如何预判未来可分配金额的年均增长率，需要投资人自行决定。结合国家GDP的增长和大的经济环境，个人觉得长期可持续的5%增长应该属于很乐观的估计了。所以对于这类REITS的年化投资收益率不能有过高的期望（>10%），同时要做好长期打算。不过，当考虑无增长条件下的收益率已超过长期债券收益率时，已具备了一定配置价值。