前不久，在上海的超级热门板块——浦东前滩，一个大家本以为会热销的项目，最终的认筹数据，有点透心凉。
一方面，这和上海楼市进入相对理性期有关；另一方面，也有一些人说这个项目是因为产品定价高、“地毯率”低等因素，造成产品的吸引力较弱。
确实，在前滩这种容易出爆款的板块，出现这样的尴尬情况，让人有点大跌眼镜。而且对于打造该项目的房企来说，也会产生负面的品牌和口碑效益。
据说这个前滩项目，前期好像也不太注重营销，导致获客效果并不好，艳姐料想要么是营销团队不给力，要么就是团队对于自己的热销太过自信...
近期，艳姐还关注到一个项目——上实·听海，不同于上述项目出乎意料的爆冷门，这个项目的遇冷，也是在情理之中。
所以在前期营销的时候，项目是下了功夫的，可以看到诸多关于项目的宣发信息。
这个项目位于现如今不太会诞生爆款盘的浦东临港，均价只有不到3.2万/㎡，这样的新房价格，在全上海都是垫底的价格，项目推出274套建面约100-144㎡3-4房。
而且据说建面约100㎡的产品段，最低总价只有不到250万，妥妥的一个刚需盘价格，说实话，这样的总价在整个临港也是比较诱人的。
据说项目还是直面“海景”和公园首排，产品的打造也算是比较用心的：
项目是一梯两户的产品形态，打造了通透的架空层空间，打造了“五大园林体系”等等，都算是比较加分的亮点。
但毕竟由于其区位原因，“酒香还是会怕巷子深”，或许是预料到项目的销售难度，此前就有市场消息传出，项目在蓄客期间，就给购房者打了个96折优惠。
但最终，这个项目的销售情况还是不太理想，最终其官微也披露了项目参与摇号的情况：
仅大概33组客户参与摇号
不知道项目操盘手看到这样的数据是怎样的观感。关键是在未来很长一段时间内，似乎也很难扭转销售局面。据说未来还有二期入市，将是怎样的画面，也有点不敢想象。
艳姐又仔细查询了带有“上实”字样的项目，其认购数据同样让人揪心：
位于青浦朱家角的上实海上湾·然景轩，在今年6月推出278套房源，最终认购数为89组，认购率约为32%；
位于崇明的上实和风院，在今年9月推出140套房源，但最终项目销售情况并不太乐观，相关数据显示截至目前其网签率仅约1%。
如果说单个项目销售不佳，是因为个别项目团队操盘不佳，那么在上海好几个项目销售业绩接二连三的差强人意，或许我们就要上升到企业层面和战略拿地层面来解读了。
打造上实·听海的开发商，是上实城开；上实海上湾·然景轩则是上实发展；上实和风院则由上海实业养老发展打造。
这几家企业，其实都是上海实业(集团)有限公司的子公司。(以下简称上实集团）
事实上，上实集团还是比较有来头的，根据官方信息显示，1981年7月，经上层决策，以上海在香港的南洋烟草、永发印务、天厨工业三家百年民族工业企业为基础，上海实业有限公司在香港注册成立，履行窗口公司职责。到了1993年6月，其更名为上海实业(集团)有限公司。
作为一家国企，上实集团的资本运作能力和产业整合能力也是比较强，历年投资总量超千亿，近年来年均资本运作额过百亿。
根据此前上实集团公布的2022年报，上实集团实现营业收入2987亿港元，利润总额158亿港元，总资产4884亿港元。
上实集团的资本版图也是比较大，旗下拥有上实控股、上海医药、上实环境、上实发展、上实城开等多家上市公司，以及天津信托、天津医药等重点企业，成员企业约1000家。
值得一提的是，上实集团在医药业务领域颇为精进，拥有制造、研发、分销、零售完备产业链，综合实力目前也是位居国内第一梯队。艳姐也在官网上看到了上实集团在医药业务的驰名商标：
但相对于医药业务，上实集团的房地产业务似乎就没有那么光彩夺目了。
上实集团房地产业务全部属于上市公司上实控股旗下，而上实控股旗下又包含了上实发展和上实城开两家上市公司。
此前就有相关报告指出，上实发展和上实城开之间，或存在同业竞争的问题。
两个公司的出身就不同，上实发展可以说是上实集团的“长子”，早在2003年，上实就收购了浦东不锈控制性股权，重组转型为房地产上市公司，并更名为上实发展。在2011年，上实控股又收购了上实发展股权。
而上实城开的前身为中新地产，由上实控股于2010年6月收购其45.02%股份，并完成公司更名及整合。
虽说上实发展是“长子”，但其全年业绩表现似乎有点不敌上实城开。
2022年，上实城开合约销售金额约79.08亿，然而上实发展去年累计实现合约销售额约56.61亿，还是存在着一定的差距。
而到了今年上半年，上实城开合约销售金额为人民币50.1亿元，同比上升9.7%总体来说，对于一家中小型房企来说，算是不错的成绩。
然而，当艳姐看到上实发展的销售数据，确实有点惊呆了，上半年其签约金额为4.41亿，和上实城开简直是云泥之别。
而在今年1月至9月，上实发展累计实现合约销售金额约合5.44亿，同比下降约88.57%。
对于上实发展来说，在公司整体销售业绩上要赶上上实城开，还是有很长的一段路要走。
上实城开和上实发展，或多或少都面临着利润的压力，上实城开上半年归母净利润亏损约3.03亿；而上实发展，今年上半年归母净利润为3.97亿元，同比增长529.45%，而去年同期为亏损9246.22万元。当然，这也没有什么可喜：
毕竟上实发展作为一家小规模企业，本身利润基数就低，能够同比出现大涨，也是由于单个项目的收入增加所致。
而在土地储备上，两者还是相差比较悬殊：
根据官方信息显示，上实发展的布局主要以上海为核心，向长三角、华东地区辐射，形成“聚焦上海、聚焦华东”的区域布局。
目前上实发展的土地储备并不多，根据上半年年年报，仅有2个项目，规划计容建筑面积不到30万方。
就在今年7月，在上海第二轮土拍中，上实发展以13.37亿拿下宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块的土地使用权，也算是为其未来发展增添了些许“粮草”。
而上实城开未来在区域布局上将以上海为中心，形成集沿海、沿江两线，长三角、环渤海、中西部二三线城市的“一心、两线、三圈”的“弓形”布局。
截至今年上半年，上实城开土地储备共有28个项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，未来可售规划建筑面积约358.4万方，足够未来3至5年发展。
所以相对来说，上实发展的未来发展还是会存在一定的压力，而上实城开则更有能力在未来可持续发展。
不过正如上文提到的上实·听海是由上实城开所打造的，其也面临少数项目销售遇冷的困境，这也是由于其前期拿地研判过于乐观有关，这也是上实城开所需要调整的地方。
上实发展和上实城开的董事会和高管团队成员，大多数都有体制内或者央国企工作经验，一方面他们手握丰富的资源，可以在一些政企工作上有较大的发挥空间；但在另一方面，如何带领企业更加专业化、市场化的运作，实现项目销售的更上一层楼，也是他们要面临的课题。
最后还是简单谈谈目前的市场和房企的对策，艳姐觉得目前整个市场也是处在一个非常理性的状态，你会发现除非是比较核心的区位或者硬核的板块，才有可能会出现热销的情况。
所以对于大多数房企来说，目前最好的拿地决策就是往中心城区拿地，除非是品牌实力、产品打造力、营销能力非常强的房企，可以选择拿一些中外环的地块。
所以现时不同往日，对于普普通通的房企来说，如今在上海的拿地容错率也是非常低，一定要审慎拿地。
关于今天讨论的上实集团，您有什么观点要和艳姐分享，欢迎在文末留言，和艳姐进行互动。
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